32 / 60
Не проектируйте клетушки, «расчески», «муравейники», лишь бы побольше и подешевле. Это только кажется, что это выгодно. Считайте финмодель.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Гостиница «Натали» в Пушкине

Архитектурное проектирование
«Натали» — однин из самых аутентичных отелей Пушкина, в котором большой процент заполняемости в течение всего года — это постоянные клиенты.
Проект гостиницы в городе Пушкин с самого начала имел понятную идею, детальное техническое задание и почти полный набор исходно-разрешительной документации (ИРД). Старое трехэтажное жилое здание было расселено и требовало полной реконструкции.

Перед проектным отделом стояла задача сделать обмеры объекта, разобраться с несущими конструкциями, т. е. выполнить обследование конструктивных элементов на предмет разрушения и несущей способности, а также выполнить СПОЗУ в соответствии с нормативной базой.

Номерной фонд получался сам собой, в рамках старых планировок здания, при этом габариты дома не подразумевали нескольких вариантов планировочного решения, будущую планировку было видно невооруженным взглядом.

Что касается архитектурной части, изначально предполагалось выполнить все решения в максимально классическом стиле, без новых псевдоклассических приемов. Причем требовалось не просто стилизовать, а именно создать объект, который должен был бы безупречно вписаться в улицу, застроенную исключительно старыми зданиями, многие из которых являлись памятники архитектуры. 

Таким образом, техническая и даже творческая части были полностью понятны, только делай. 

Как нам сказали в комитете по охране памятников архитектуры, гостиница должна полностью раствориться, как будто всегда тут и была.
 
Тем более работать в таком потрясающем городе как Пушкин, рядом с великими мастерами барокко и классицизма — сплошное удовольствие.

Оставалось только брать топосъемку и делать генплан, брать обмеры и строить модель, прорабатывать внешний облик, считать нагрузки, проектировать да носить все это на согласования.
У нас возник всего лишь один нюанс, и это был наш заказчик. «Несносный» заказчик.

Это был первый проект, первый бизнес, все было для заказчика впервые. 

Мы как проектировщики привыкли к постоянным проверкам и сомнениям наших заказчиков, мы понимаем, что подобное поведение — это просто страх ошибиться и отсутствие опыта и знаний в проектировании, особенно коммерческой архитектуры. 

Мы все понимаем, мы видели многих заказчиков, и мы постоянно сталкиваемся с особенностями заказчиков.

Но тут был особый случай. Заказчица очень боялась ошибиться, постоянно вмешивалась в процесс проектирования, но при этом страстно хотела воплотить свою идею, подгоняла нас, вбрасывала новые идеи в уже готовые доделанные архитектурные решения.
Гостиница Натали dewis_1
Гостиница Натали dewis_2
Заказчица буквально была одержима идеей строительства отеля имени любимой жены поэта А. С. Пушкина — Натали. Но при этом не доверяла проектированию, считала проектировщиков шарлатанами, везде искала подвох и попытки ее обмануть.

Но поскольку нас грела мысль о реализованном объекте в самом центре города Пушкина, мы терпели все нападки и провокации. Искали пути решения, молча переделывали в сотый раз планировки и фасады и пробивались упрямо к результату.

На момент выполнения проекта гостиничный бизнес в Пушкине носил хаотичный характер, не имел структуры и даже минимальной логики. Городу просто нужны были отели. Как можно больше. 

В этой связи администрация города всячески нас поддерживала с проектом.

Т. е. у нас были все исходные данные, красивая история в контексте продаж, чистые архитектурные решения, плотная поддержка властей, но в противовес всему был «несносный» заказчик.

Заказчик, который пытался контролировать все подряд — от технических решений до тонких стилистических нюансов, при этом ничего в этом не понимая и никак особо не мотивируя собственные предложения.

Только после подробных презентаций и изложения материала по тому или иному пласту проектирования, чтобы разговаривать «на одном языке» с соответствующей терминологией, объясняя заказчику еще раз свои решения, мы приходили к консенсусу.
Парадокс заключается в том, что «несносные» заказчики не доверяют буквально всем, и в своем недоверии могут дойти до абсурда, внося в список недоверия любого без объективных причин.

Даже эксперта с лицензией Росреестра.

Как это происходит — когда мы находим оптимальное, выстраданное, согласованное у заказчика сто раз решение, то мы его сразу несем на согласование в город.

Конечно, мы получаем замечания. Стоит отметить, замечания — это важно, замечания необходимы, их дают люди с громадным опытом, мы и сдаем свои проекты, чтобы услышать замечания, чтобы понять, что можно улучшить или исправить.
После прочтения замечаний по проекту отеля в список недоверия заказчика резко попали все городские службы.

И вот тут наступил момент, который нельзя пропускать и допускать. А мы пропустили и допустили.

Заказчик отказался от наших услуг по согласованию и решил, что сможет согласовать проект сам. 

Началась война заказчика и государства. Заказчик начал воевать с системой, упрямо настаивая на своем. Начался неравный бой. Бой, обреченный на провал с самого начала, даже если есть так называемый «административный ресурс».

Почему война с экспертами — это гарантия провала?

Все очень просто. Власть обычно системно знает, что делает и зачем, «несносный» заказчик же уверен, что прав. Т. е. с одной стороны железное знание с нормами и правилами, с другой — упрямое желание сделать так, а не иначе.

Если кто-то думает, что заказчик, прежде всего, думает о деньгах и о прибыли, он прав, но это только в начале.

Потому что, на стадии согласования АГОО, речи о деньгах уже нет, «несносный» заказчик, привыкший командовать и все контролировать, ввязавшийся в бой, рванувший на прием к главному архитектору сам, играя в архитектора, станет доказывать свою точку зрения также, как в бизнесе принято отстаивать свои позиции. 

На первый план выходят не нормы и правила, а только амбиции. 
Все бизнес-модели остаются в прошлом, окупаемость не имеет значения, архитектура не поддается анализу, и все это происходит, когда заказчик начинает играть в архитектора. Или в девелопера, или в инженера. 
Почему это происходит? В какой момент человек, далекий от проектирования, начинает думать, что все понял в проекте?

Это очень просто — если неподготовленного заказчика приблизить к внутренней кухне, начинать ему детально объяснять, как принимается решения и почему, показывать нюансы проектирования, заказчики, привыкшие всегда все решать сами, начинают думать, что теперь и проектировщиками могут быть сами (девелоперы или инженеры).
Гостиница Натали dewis_3
Гостиница Натали dewis_4
Особенности построения бизнеса в РФ требуют от людей своеобразных хватких качеств. Многие из этих качеств заслуживают уважения. Однако в проектировании такая тактика никогда не приносила удачу и результат. А только потери по времени и ресурсам. Проектирование намного жестче в контексте норм и правил.

Любой проектировщик скажет, что нет типовых решений, каждый проект индивидуален, каждый участок требует проработки, повторить архитектуру из одного места в другом нельзя.

Поэтому надеяться на удачу, на то, что пронесет, что, может быть, как-то там все вывернется благополучно — это глупость.

Ничего никуда не вывернется, в проектировании есть законы, есть правила композиции, есть градостроительные основы и правила, есть исторический контекст, есть планировочные ограничения и требования технологии и т. д. и т. п.

А случайностей нет. Озарения есть, а случайностей не бывает. И озарения — это результат все-таки серьезной аналитики и системного подхода. А случайностей нет.
И никакая воля к победе не перешибет норматив, по которому ширина эвакуационной лестницы должна быть не менее 1200 мм.

Поэтому всякий «смелый» заказчик всегда разбивает лоб о систему проектирования, об нормативы и собственные иллюзии.

Очевидно, что наш «несносный» заказчик, который в процессе работы распоясался так, что уже хотел создавать свое собственное проектное бюро — это был наш собственный промах. 

Мы его сами создали, сами дали ему права, сами его направили. Это мы побоялись ему сказать «нет», это мы не расставили четко границы.

Опыт показывает, что действительно нужно уметь говорить заказчику «нет». Потому что, если говорить только «да», девелопер превращается в официанта.

Это мы сами решили, что помогаем, а на самом деле рыли себе могилу из вариантного проектирования.
 
В рамках работы над отелем «Натали» все вышло четко по сценарию. К счастью, «несносный» заказчик в конечном итоге устал играть в девелопера и архитектора и после этого быстро получил от нас проект с учетом всех правок. Мы же этот проект и согласовали в администрации.

Потом была стадия П, куда заказчик, слава богу, уже не вникал, экспертиза, где заказчика уже и в помине не было, разрешение на строительство и строительство со вводом в эксплуатацию.

Гостиница «Натали» на сегодняшний день является чуть ли не одним из самых аутентичных отелей Пушкина, большой процент заполняемости в течение всего года — это постоянные клиенты, люди едут в отель сами.

Одержимая своей идеей заказчица построила то, что хотела, довела уровень обслуживания в отеле до великолепного, в чем помог наш образовательный центр.

Позднее была построена вторая очередь отеля, переход из первого корпуса во второй, пристроена кулинария.
Весь комплекс превратился в крепкий и прибыльный бизнес с чутким руководством. 

Старые разногласия ушли в прошлое, мы дружим с заказчицей, иногда выполняем разные проектные работы для нее, уже, конечно, совсем по другой схеме. 

Сам объект — причина всеобщей гордости. А состоялся этот проект все-таки во многом благодаря «несносности» заказчицы. :)

Использованы реальные фотографии объекта.

Заполнить бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок

Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса

У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок

Оперативное управление

Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок

Управление инвест-проектом

Концепция проекта

Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?

Инвестиции

Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?

Архитектура и строительство

Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок

Продажи и PR

На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.