16 / 60
Как оценить трудозатраты на проект? Только опыт позволяет выставлять грамотную цену и сроки с учетом всех возможных переделок.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Архитектурное проектирование

На этом этапе разрабатываем внешний облик здания, формируем окружение, продумываем функциональное назначение всех помещений. Разрабатываем подробные чертежи и схемы, на которых указываем все необходимое — от толщины стен до трафиков движения клиентов.

Архитектурное проектирование объектов недвижимости

На основе концепции бизнеса мы составляем подробное техническое задание, которое не меняется до конца проекта. Нельзя на полпути передумать создавать отель и начать строить бизнес-центр, добавить в проект новое крыло или зону доходности.


Все гипотезы отрабатываем на предыдущем этапе — в рамках бизнес-проектирования, когда мы, что называется, «воюем на бумаге», прорабатывая все возможные варианты использования земли или здания и выбирая самый выгодный. Поэтому при переходе к архитектурному проектированию можем гарантировать, что проект получится именно таким, каким вы его задумали.
Мы не проектируем скучные «коробки». Мы за смысл — в каждом действии, в каждом элементе архитектуры и в каждой детали, за отражение бизнеса и его процессов в архитектуре и благоустройстве.

02.1

Проект планировки территории и генплан

от 3 месяцев

Проект планировки территории и генплан  

Проект планировки территории

Важный шаг в архитектурном проектировании — согласование проектных решений с муниципальными властями. Что можно, а что нельзя строить на конкретном участке, показывает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который выдают собственнику земли муниципальные органы. Например, если на месте вашей земли по плану должна быть школа, то вы не сможете построить на ней отель.
Без разработки ППТ и ПМ можно потерять много времени, денег, сил и даже сработать впустую. 

Бывает, что ГПЗУ нет в базе данных властей или он устарел. В таком случае нужно разработать проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ). Эти документы показывают, как задуманный объект включается в план развития города. Откорректированные данные вносятся в основные базы госреестра.

Перед началом архитектурного проектирования наши инженеры и архитекторы анализируют генеральный план развития города и ищут решения, которые можно реализовать на конкретном участке. На основе этого анализа мы с вами решаем, нужно ли разрабатывать ППТ и ПМ.


Мы можем разработать и самостоятельно согласовать эти документы во всех структурах и ведомствах. После этого вы получаете ГПЗУ на свой участок — в документе будут отражены все откорректированные показатели, которые ранее мы рассчитали в ППТ.

Генплан

Следующий документ, который отражает детальные проектные решения уже  по конкретному участку — генеральный план. В проектной документации генеральный план называется схемой планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Именно на него и его стратегию будут ориентироваться строители на всех этапах работы.
Генплан показывает, как проект будет жить в оперативном режиме, помогает принимать управленческие решения по строительству и выстраивать наиболее эффективную с экономической точки зрения очередность застройки.
В рамках разработки генплана мы реализуем схемы и чертежи, на которых показываем:
  • расположение элементов планировочной структуры;
  • функциональное зонирование территории;
  • проектируемые объекты;
  • границы участков и очереди ввода построек;
  • главные и второстепенные дороги, пешеходные дорожки;
  • движение потоков клиентов и персонала;
  • элементы средового дизайна, благоустройство и озеленение территории;
  • отметки, уклоны грунта и дорог;
  • транспортные связи.
02.2

Архитектура и экстерьер объекта

от 1 месяца

Архитектура и экстерьер отеля

Архитектура

На основе генплана мы разрабатываем архитектурно-градостроительный облик объекта (АГОО), то есть визуализацию экстерьера, и вписываем объект в существующую застройку или среду. Состав АГОО четко регламентирован Комитетом по градостроительству и архитектуре.

В документ включаем чертежи здания с разных ракурсов, фасады, планы, фотофиксации и разрезы. Показываем, какие объекты будут снаружи, и разрабатываем функциональное зонирование всех этажей.

Наши архитекторы работают совместно со сформированными под проект экспертными группами в зависимости от тематики проекта. Учитывают назначение помещений, чтобы выстроить максимально удобные маршруты персонала и клиентов — эти маршруты мы включаем в чертежи АГОО.

На этом этапе мы предлагаем несколько вариантов внешнего облика зданий, каждый из них подробно визуально прорабатываем. Разрабатываем Front End Engineering Design (FEED) — первоначальные визуальные концепции зданий. Например, если концепция проекта строится на идее близости природы, то для облицовки зданий мы выберем дерево или брус, архитектурой зданий повторим форму гор и включим в ландшафт искусственные водоемы.

Мы разрабатываем архитектурные визуализации внешнего облика проекта в программе 3D Max, прорабатываем проект в VR или делаем ролик Showreel. Это будет полезно для будущих потребителей услуг бизнеса и презентации проекта инвестору. Например, для гостиницы VR на этапе предпродажи может работать как виртуальный тур.


Экстерьер объекта

Мы уверены, что средовой дизайн напрямую влияет на доходность бизнеса, поэтому всегда формируем комфортную, экологичную и устойчивую среду вокруг каждого объекта. Такой подход, в отличие от стандартного благоустройства, позволяет создать полифункциональную средовую инфраструктуру — все пространства и объекты могут использоваться совершенно по-разному в зависимости от времени года и даже суток, трансформироваться в соответствии со стратегией бизнеса.
Мы выбираем архитектурные и ландшафтные решения, которые повышают привлекательность проекта, запоминаются на уровне ощущений, создают вау-эффект, а значит приносят устойчивый доход нашим клиентам.
Используем материалы и технологии, которые позволяют претворять в жизнь сложные разнообразные решения без крупных вложений и больших трудозатрат на обслуживание в дальнейшем. Например:
  • Геопластика
    Искусственное создание рельефа или использование рельефа в контексте средовой концепции.
  • Треки
    Разделение или объединение потоков людей, двигающихся с разной скоростью и разными целями.
  • Световые ярусы
    Использование подсветки с целью художественной обработки открытых пространств.
  • Визуальная кодировка
    Дизайн-система, позволяющая передавать человеку определенные сообщения без нарушения общей концепции пространства.

Все наши архитектурные решения отвечают действующим нормативам страны, где расположен проект, коррелируются с бюджетом проекта и не «размывают» затраты на квадратный метр.
02.3

Планировочные решения

от 2 недель

Планировочные решения для отеля

Разрабатываем эргономичные планировочные решения и проработанные трафики посетителей и персонала — тем самым увеличиваем прибыльность квадратного метра и предлагаем архитектурные решения, способные к максимальной трансформации при изменении бизнес-модели.

На стадии АГОО разрабатываем планировочные решения для всех помещений. Продумываем, какого размера будут комнаты и подсобные помещения, как они будут устроены. Немного забегая в рабочее проектирование, продумываем, где будет проходить проводка, вентиляция, стояки водоснабжения и многое другое.

В рамках этапа АГОО мы предлагаем несколько вариаций планировок. Все планировки разрабатываем с учетом действующих СНИПов и ГОСТов и таким образом, чтобы они отвечали концепции проекта и бизнес-процессам.

Как это на практике
Например, вы задумали построить коттеджный поселок с домиками, которые будут сдаваться в аренду туристам. Тогда мы продумаем планировки так, чтобы дома можно было сдавать и полностью, и по номерам, причем в разном сочетании. Пространство зонируем таким образом, что отдельные помещения можно будет открывать или закрывать в зависимости от сценария сдачи домов — при этом не будет нарушен цикл обслуживания, сопряженный с подсобными помещениями, через которые в домики попадает персонал и которые используются для хранения инвентаря.

Разрабатываем BIM-модель вашего объекта, данные которой помогут контролировать строительство. BIM-проектирование — это технология визуализации, с помощью которой создаются чертежи будущего здания в 3D-объеме. На модели мы показываем все архитектурные и функциональные решения, потоки клиентов и персонала. Это помогает более наглядно представить объект, просчитать все процессы, которые будут происходить в здании, а также ускоряет разработку проектной документации и снижает риск ошибок.
02.4

Проектная и рабочая документация для строительства

от 4 месяцев

Проектная и рабочая документация для строительства
Готовим всю документацию, необходимую для начала строительства. Она делится на два вида — проектную, которую согласовываем с муниципалитетом, и рабочую, которую отдаем строителям.

В комплект входит около 13–20 полноценных томов документации. Это чертежи, схемы, расчеты и описания архитектурных, функциональных и инженерных решений — от генплана до схем пожарной сигнализации и мероприятий по обеспечению доступа маломобильных групп населения.

Наши специалисты разрабатывают все тома документации совместно с продажниками, экспертами отрасли и консультантами, чтобы детальнее продумать будущую эргономику проекта. Мы учитываем все действующие законы страны, в которой проектируем, и особенности местности. Берем на себя прохождение всех согласований в административных инстанциях.

Кроме того, перед следующим этапом мы производим точные расчеты всех решений — от материалов для фасада до толщины утепления стен, детализируем в финмодели затраты на строительство, которые далее будем отслеживать и корректировать. 
Мы — за творчество и воплощение самых смелых и интересных идей. Поэтому предлагаем уникальные и неординарные решения, подкрепленные строгими расчетами и четким менеджментом, благодаря чему наши проекты начинают работать и создавать клиентскую воронку уже на этапе предпродажи.


Документы, разрабатываемые на этапе архитектурного проектирования

  1. Проект планировки территории и проект межевания
  2. Генплан
  3. Архитектурно-градостроительный облик объекта (АГОО)
  4. Планировочные решения для всех помещений
  5. Проектная документация
  6. Рабочая документация

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.