2 / 60
Любой архитектурный проект начинается с рисунка. Руки точнее всего могут рассказать об образе.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Строительство и отделка

Все строительно-монтажные работы (СМР), отделка и комплектация здания проходят в соответствии с концепцией бизнеса и теми решениями, которые были разработаны на этапе архитектурного проектирования.

Строительство и отделка объектов недвижимости
Мы курируем процесс через программу инвестиционно-строительного контроля, на базе которой организована наша работа с генеральным подрядчиком по строительству. Для вашего удобства программа отображает текущее состояние строительного объекта в реальном времени.
Такая система работы исключает сюрпризы в процессе строительства и в финальных сметах расходов на СМР, а также гарантирует выполнение сроков стадии.

Для этого мы отслеживаем: 

  • данные из BIM-модели проекта (Building Information Modeling или Building Information Model),
  • отчеты и видео со стройплощадки, 
  • аналитику по используемым материалам, 
  • финансовую отчетность по расходованию средств на СМР.
Анализируем полученные данные, ведем проект в Project Management программе — корректируем и вносим все показатели в финмодель инвестиционного проекта. 
03.1

Управление строительством

срок зависит от площади объекта

Управление строительством отеля
Для строительства, перепланировки или ремонта необходимо получить разрешение в надзорном строительном органе. Например, для торгового центра или масштабной реконструкции его выдает ГАСН — государственный архитектурно-строительный надзор. 

Разрешение на строительство — это документ федерального значения, без которого по закону нельзя начинать работы.

Оно выдается на основании заключения экспертизы, которую проходит подготовленная нами на последнем этапе архитектурного проектирования проектная документация.

Получить разрешение на строительство вы можете самостоятельно или ваша служба заказчика. При необходимости мы берем это на себя — получаем разрешение по генеральной доверенности.

После этого можно начинать строить. Мы сотрудничаем со строительными компаниями, которые реализуют проекты любой сложности — от реконструкции здания до строительства жилых комплексов и туристских кластеров.
03.2

Авторский и технический надзор

срок зависит от объема квадратных метров

Авторский и технический надзор над строительством
Авторский надзор ведет главный архитектор проекта (ГАП). По закону, авторский надзор может вести только главный архитектор организации, у которой есть актуальная выписка о действующем членстве в СРО на такие работы
Главный архитектор не только контролирует стройку, но и участвует в совещаниях и рабочих группах со строителями, помогая принимать правильные решения.

Главный архитектор проекта приезжает на стройку 1–2 раза в неделю, при этом он всегда на связи с прорабом и отвечает на вопросы в любое время.  

На стройке всегда возникает множество нюансов. С авторским надзором вы можете быть уверены, что за работами следит профессионал, который понимает тонкости всех этапов, с самого начала работает над проектом и отлично его знает. Это помогает избежать ошибок строителей, сорванных сроков и ситуаций, когда на чертежах и эскизах было одно, а построили совсем другое.


Технический надзор ведут представители строительной компании или сторонние подрядчики, имеющие соответствующую лицензию от Росреестра. Мы работаем в тесной связке с этими специалистами.

Специалисты по техническому надзору все время находятся на стройке, контролируют все виды работ и принятие решений — от заложения фундамента относительно глубины промерзания грунтов до требуемого качества строительных материалов.
03.3

Ввод здания в эксплуатацию

срок зависит от объема квадратных метров

Ввод здания в эксплуатацию

Ввод здания в эксплуатацию — это трудоемкий процесс, который связан с подготовкой всех необходимых документов и экспертизой здания городскими службами.

На этом этапе мы актуализируем проектную документацию и курируем процесс.

Когда стройка окончена, здание проверяют городские технические службы: топливно-энергетический комплекс, водоканал, горэлектротранс и т. д. После этого подаются документы в администрацию города и городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН).

На объект приезжают комиссии, которые сравнивают с проектной документацией все работы — архитектурные, строительные, инженерные. Смотрят на все — от планировок и толщины стен до лестниц и эвакуационных путей, и дают соответствующие заключения. Отдельно проводится проверка по актам скрытых работ — тех, которые «спрятаны» внутри здания, например, линий с электрикой.

Генплан, обмерные чертежи, журналы авторского и технического надзоров, заключения комиссий, акты скрытых работ и другие документы сдаются в строительный комитет или эквивалентный ему орган, например отдел капитального строительства при администрации города.

Помимо этого, для вас мы разрабатываем управленческие документы, которые в дальнейшем помогут принимать решения по эксплуатации и управлению зданием.
  • Чек-листы по зданию
    Документы, в которых простым, нетехническим языком описаны все реализованные решения. Они помогают, например, генеральному менеджеру или главному инженеру быстро охватить взглядом объект и понять, на что обратить внимание при приеме здания.
  • Руководство по управлению зданием (СУЗ — система управления зданием)
    Это своеобразный brand manual для здания. Документ, в котором описаны все происходящие в здании бизнес-процессы, подробно рассказано, как вести ежедневную эксплуатацию здания, когда проводить плановый ремонт и т. д. Документ помогает понять, как проект может развиваться дальше.
  • Безопасность эксплуатации объекта
    Документ, в котором указаны необходимые процедуры технического обслуживания, плановые проверки и контрольные осмотры. Он помогает обеспечить безопасность здания в процессе эксплуатации.
03.4

Дизайн-проект

от 1 месяца

Дизайн-проект отеля

Над визуализацией интерьеров мы работаем в несколько этапов — так мы экономим проектные время и деньги и можем заранее начать продажи, поиск партнеров и инвесторов.

  1. Первичный брендинг
    Первичный облик формируем в рамках концепции проекта, особенно если планируем развивать франчайзинг или включить в интерьер идеологически важные сложные элементы. Привязка к конкретному помещению тут не важна, главное — передать идею и показать, как она может быть воплощена в жизнь.
  2. Концепт-эскиз дизайн-проекта
    Возвращаемся к визуальному облику на стадии планировок, когда уже известны размеры помещений, но еще не продумана инженерия здания. Здесь мы можем разработать приближенные к жизни визуализации, необходимые для старта предпродаж.
  3. Дизайн-проект
    Полноценный дизайн-проект с привязкой к инженерии конкретного здания разрабатываем уже на стадии запуска, когда можно сделать точные обмеры стен. Здесь мы перекраиваем, уточняем и детализируем концепт-эскиз.

На этапе дизайн-проекта наши дизайнеры разрабатывают облик всех помещений на основе разработанной идеологической концепции. Кроме этого, они ведут авторский надзор во время отделки и комплектации комнат.

В дизайн-проект включаем 3D-визуализации всех помещений, а также планы, чертежи и схемы:
  • всех дизайнерских решений на стенах, потолках и полах,
  • деталей интерьера и расстановки мебели,
  • перегородок и дверных проемов, теплых полов и сантехники,
  • расположения розеток, выключателей, потолочных и настенных светильников,
  • внутренних электрических и слаботочных сетей, водоснабжения и канализации.

Кроме этого, в рамках дизайн-проекта разрабатываем сметы строительных и отделочных материалов

А также смету по комплектации, которую позже трансформируем в финальную смету инвентаризации и экспликации по каждому помещению объекта. Эти документы показывают, какое количество и какие предметы мебели и интерьера мы купили, где они расположены на объекте и сколько денег на это потрачено.
Интерьеры — это лицо проекта, поэтому их создание — эмоциональный процесс. Здесь мы с вами будем дискутировать, спорить и можем даже поругаться.

Конечно, вы можете самостоятельно подбирать каждую лампочку, ручки для шкафа и держатели для полотенец, но мы обязательно расскажем, как ваши пожелания отразятся на бюджете и сроках реализации проекта и почему они могут не понравиться вашим будущим клиентам.

Что еще важно в разработке дизайн-проекта
  • Соответствие нормам
    Наши дизайн-проекты соответствуют всем необходимым СНиПам, ГОСТам и другим нормативам. Например, если мы разрабатываем интерьеры для отеля, то учитываем требования к классификации средств размещения — общие и к категориям номеров.
  • Учет бизнес-процессов
    Мы разрабатываем продающие интерьеры с учетом маршрутов движения гостей по комплексу. На всех этапах думаем о бизнес-процессах — формируем путь, начиная со средового дизайна и заканчивая дизайном помещений.
03.5

Отделка и комплектация

от 2 месяцев

Отделка и комплектация отеля
Мы следим за черновой и чистовой отделкой и комплектацией по двум направлениям:
  • с точки зрения управления инвестиционным проектом — детализируем и уточняем финансовую модель проекта. При оперативном управлении это поможет просчитать окупаемость квадратного метра по функциональным зонам — увидеть, какую прибыль приносит не просто отдельная зона доходности, а буквально каждый ее квадратный метр.
  • с точки зрения дизайн-проекта — наши дизайнеры ведут авторский надзор и за этапом отделки, и за этапом комплектации.

Мы подбираем поставщиков материалов, мебели, аксессуаров и текстиля — придерживаемся тендерной системы, которая помогает объективно оценить компании и выбрать лучшую. Сравниваем бюджет, заложенный нами, с тем, что предлагают поставщики, и ведем переговоры о цене. Все изменения вносим в финмодель и выводим финальную смету, которую утверждаем с клиентом.

Отдельные предметы интерьера можем закупать по желанию клиента или рекомендациям дизайнера — специально под его эскизы.
Мы самостоятельно составляем и ведем все сметы и тендерные ведомости, при этом открыто показываем их вам — выстраиваем абсолютно прозрачную систему и думаем о том, какие предметы на самом деле нужны проекту.
В конце этого этапа мы представляем вам промежуточную отчетность — показываем все сметы и инвентаризацию.

Документы, разрабатываемые на этапе строительства и отделки

  1. Чек-листы по зданию
  2. Руководство по управлению зданием (СУЗ — система управления зданием)
  3. Свод правил по безопасной эксплуатации здания
  4. Дизайн-проект
  5. Сметы строительных и отделочных материалов
  6. Смета по комплектации
  7. Инвентаризация и экспликация по каждому помещению объекта

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.