Спасибо 😊
Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.
Eng
Заполнить бриф
Паркинг в Санкт-Петербурге
Изначально перед нами была поставлена совершенно простая и понятная задача — выполнить эскизный проект реконструкции существующего цокольного этажа жилого дома, с переоборудованием его под крытый паркинг, на улице Ударников в Красногвардейском районе города Санкт-Петербурга.
На предлагаемой территории проектирования было начато строительство жилого дома, по неизвестным причинам был возведен только цокольный этаж, и дальше стройка встала, построенный этаж просто был брошен на три года.
Выкупив этот участок, заказчик решил не достраивать жилой дом, а просто сделать из построенного этажа платный паркинг для жителей квартала, с двумя уровнями для парковки. Тем более, что изначально в жилом доме предусматривался подземный этаж, как раз для парковки. Все, что нам было нужно, — это провести обследование несущих конструкций и сделать на его базе проект. Заезды, планировка, высоты, конструкции все уже было сделано.
Казалось, что никаких осложнений не будет. Единственное осложнение могло возникнуть, в случае если проверка несущих конструкций показала бы серьезные нарушения в структуре материала. Но даже в этом случае можно запроектировать усиление конструкций.
В середине разработки АГОО, состоялось расширенное заседание всех участников, где уже открыто нам доложили, мы проектируем то, что можно будет продать в лучшем случае на 30 % загрузки. При чем, это только нижний уровень можно продать, открытую парковку никто не купит (в красногвардейском районе оказалось с избытком платных открытых площадок с долгой историей, т. е. потребитель уже привык к этим паркингам и вряд ли сменит их).
Помимо этого, заказчик выяснил у районного архитектора, что планировочные ограничения, в части разрывов от открытых парковок до жилых домов не позволяет разместить 100 машин на открытой стоянке (данный норматив мы заказчику озвучили на самой первой встрече, но данная информация не была воспринята всерьез). По всему выходило, что проект, так как он был задуман в ТЗ, не нужен.
В такого рода ситуации, когда коммерческий объект не посчитан на окупаемость, а нормативы не принимаются всерьёз, мы как специалисты попадали постоянно, именно поэтому схема этапности работ, которую мы вывели сейчас — является не то, что единственно верной, а к тому же еще и выстраданной.
К великому сожалению, всерьез о расчетах и деньгах чаще всего начинают говорить, когда уже есть большие потери, а о нормах начинают говорить только после массовых трагедий, или резонансных случаев гибели людей.
Раньше мы просто никого не убеждали, в случае если нас не слышали — ждали, когда заказчики вернутся к нормальной работе — либо после того как потеряют время и деньги, либо после безрезультатных попыток протолкнуть свои идеи в ведомственных инстанциях или согласующих органах.
Сейчас мы в принципе без стадии бизнес-проектирование не двигаемся.
И в этот момент наш проект перестал быть простым и понятным. Поскольку проектирование двух объектов на одном участке, в границах единой конструкции, с совмещением функции и разными санитарными нормами требует совсем других усилий и ресурсов. Подобное нововведение в середине работы влечет за собой колоссальные изменения.
Нам это было понятно, а вот заказчику нет, в очередной раз за свою практику мы услышали фразу — «а чего там проектировать?»
Как правило, после фразы — «а чего там проектировать, все же и так понятно», мы предлагаем заказчику проектировать самостоятельно, поскольку обучение архитектуре длится 6 лет, становление ГАПа занимает не менее 10 лет активной практики, поэтому уместить 6 лет, около 40 предметов и 10 лет опыта в один час совещания не представляется возможным.
Может возникнуть вопрос, почему мы ведем себя так категорично, ведь можно все-таки вкратце объяснить, можно договориться. На самом деле нельзя объяснить и договориться, поскольку работа состоит из нескольких этапов, и каждый из этих этапов будет вызывать такое же удивление и недоумение.
Есть примеры, когда нам приходилось отчитываться за каждый шаг, прописывать все свои действия и объяснять их. Это колоссальная трата времени и сил впустую.
Также в проектировании, по большому счету, нет шаблонов, то, что было разработано один раз, второй раз применить невозможно.
Поэтому такая же частая фраза — «сделайте тут также как там», неуместна в контексте проектирования. Наша работа — это живой процесс, поиск, ошибки и исправления. Именно в этом смысл проектирования. Каждая работа индивидуальна, каждая имеет свои особенности. Каждый объект неповторим.
Нам предложили сделать магазин шаговой доступности так же, как это делает «Пятерочка» или «Окей». Мы стали объяснять, что под «Пятерочки» и «Океи» ищет участки проектирования или помещения целая команда специально подготовленных людей. У сетевых магазинов есть бренд-буки и технологии, есть целый блок стандартов. И «Окей» не поедет в бывшее здание «Ленты» без реконструкции. Мы предложили заказчику сначала узнать, кто готов взять в аренду такой магазин в таком месте, чтобы понимать, какие закладывать площади или как организовать технологические процессы. Но нам было сказано, что это все не нужно, что все получится и так.
После этого мы сделали то, что нас просят, спроектировали подземный паркинг, наверху разместили здание магазина с открытой парковкой, а также выполнили дизайн среды.
Получился компактный, аккуратный и качественный объект, с удобной инфраструктурой, со всеми необходимыми площадями и подъездами. АГОО был довольно быстро согласован в Администрации города и в КГА.
А дальше проект остановился. Поскольку ни одна из сетей на предварительных переговорах не согласилась арендовать объект. Причина одна — несоответствие технологии и стандартам конкретной сети.
Заказчик не захотел переделывать проект, снова по большому кругу. Тем более, что одна из сетей даже предложила ему купить у него землю и все сделать самостоятельно. Но продать ее заказчик отказался.
На сегодняшний день это крайне привлекательное с точки зрения бизнеса место пустует, существующий цокольный этаж зарос и основательно разрушился.
Мораль
Процесс проектирования крайне многосторонний и сложный в силу большого количества факторов, влияющих на конечный результат. Проектирование коммерческих объектов осложняется вдвойне тем, что необходимо заботиться не только о функции здания, но и о его продающих свойствах. Без предварительных расчетов, договоренностей, меморандумах о сотрудничестве или аренде — в таких проектах очень рискованно двигаться по парадигме «а чего тут проектировать».Собственно, результат, к которому пришел данный проект об этом яростно кричит, что без стадии «бизнес-проектирование» в современном мире невозможна ни одна работа по коммерческой архитектуре.
Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.
Заполнить бриф
В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.
Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.