18 / 60
Если проект идет слишком гладко, это повод насторожиться. Проектирование — это тот спор, в котором рождается истина.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Квартал 4 стихии в Астане

Архитектурное проектирование
Проект жилого квартала в Астане, Казахстан. В основе архитектурного облика — один из символов Казахстана — шанырак, символ дома и уюта, а также 4 башни, размещенные по сторонам света, каждая из которых соответствует одной из основных стихий: вода, огонь, земля и воздух.
Мастерство и результативность в проектировании определяют, прежде всего, знание и понимание конкретных шагов, необходимых для решения поставленной задачи, и интуитивное ощущение сроков.

Если совсем точно, мастерство в том, чтобы сразу видеть всю картину будущей работы во времени. При этом условия для работы и проектирования бывают разные — от комфортных до экстремальных.
Проект «4 стихии» был агрессивно экстремальным. Временные рамки были жесткими, а проектных задач много — раз в пять больше, чем времени. 

К тому же это был конкурс, т. е. гарантий, что усилия не пропадут, — ровно никаких. 

На этом проекте мы рисковали везде и по всем аспектам. Мы согласились работать по звонку от не совсем знакомых людей, у нас не было почти никаких исходных данных, и нам нужны были люди, такие же экстремалы, как и мы. 

А поскольку на момент поступления звонка свободных специалистов, сразу готовых это делать, из нашего штата было всего двое, необходимо было найти не сильно загруженных людей, вдохновить их на работу, а также курировать их действия.

Работу необходимо было выполнить для Казахстана, страны со своими особенностями культуры, непривычными социальными условиями и субтропическим климатом.
Более того, на все про все было 7 дней, включая выходные. Т. е. мы понимали, счет идет на часы. А в результате весьма призрачная перспектива выиграть конкурс.

День первый. Осталось шесть дней

После звонка, который поступил в середине рабочего дня, мы в течение всего лишь пары часов обсуждали план работ. Опыт позволил сразу выделить самое тяжелое и главное. Потом мы разложили все на блоки и придумали, какие работы можно вести параллельно.

Далее появился примерный график работы.

Основная задача для проектировщиков была простой — разработать эскиз застройки жилого квартала (на кальке) и наполнить его инфраструктурой, выполнить модели (т. е. перенести рисунки в проектные программы), рендеры (модели, сделанные по рисункам, перенести в специальные программы по рендеру) и пару функциональных схем (ровно и аккуратно вычертить схемы с модели).
4 стихии в Астане dewis
4 стихии в Астане dewis_2
Задача девелоперов была на порядок сложнее — им предстояло придумать историю для продаж (разработать бренд, понять каким арендаторам будет интересно войти в квартал своими услугами, понять, что лишнее и т. д.), потом дать эту историю проектировщикам и написать полноценные презентации с наполнением конкретными цифрами (рассчитать время начала продаж, посчитать сроки окупаемости, определить очереди застройки) и ТЭПами (площади квартир, площади коммерческих помещений, стоимость квадратного метра и т. д.).

Для того чтобы реализовать такую работу однозначно нужна была немаленькая команда. Резко сдернуть наших сотрудников с других объектов — значит рискнуть еще и теми работами, которые идут по договорам. 

В течение еще 4 часов мы нашли нужных людей — собрали полноценную проектную команду. 

Это был настоящий риск, но в данной ситуации риск был не только оправдан, но и необходим. Для нас условия сжатого времени достаточно стандартная ситуация, а вот работа с малознакомыми людьми стала для нас серьезной проверкой на прочность, так как эйфория от того, что нам удалось быстро собрать команду, сменилась озабоченностью и сложностями в коммуникации и постановке задач.

Первое, что необходимо было сделать, — это четко объяснить смежникам всю ситуацию с проектом, что мы делаем, где и, самое главное, как по шагам. На грамотное ТЗ не было времени, уже был конец рабочего дня, на следующий день по плану уже должны были быть готовы эскизы планировок. Схема работы, которую мы накидали, годилась только для нас самих, поскольку внутри нашего коллектива мы понимаем уже практически без слов, что называется «на пальцах», что надо и как надо. А объяснять каждому смежнику из новой «стихийной» команды значило потерять время, плюс не все могли работать 24/7 из нашего офиса.
Скайп конференции из-за разного качества связи и провалов по поступлению сигнала превратилась в мучение и переспрашивания.

Мы нашли радикальное решение — это аудиозапись. Поскольку на тот момент не было привычных аудиосообщений, мы записали трек в специальной программе и разослали всем на почту. Таким образом, всего за пару часов, мы написали аудио-ТЗ.

День второй. Осталось пять дней

Два архитектора сели разрабатывать эскизы для двух разных вариантов, девелоперский отдел параллельно стал прорабатывать необходимые ТЭПы по кварталам и готовить болванки презентаций.

Помимо этого, маркетологи приступили к анализу основных аспектов возможных продаж. Также мы поставили локальную задачу моделисту — разработать единую для всех базовую модель с окружением и пустым участком под квартал с тем расчетом, что после появления эскиза его сразу можно было подкладывать в модель.

Сами эскизы разрабатывались, что называется по-живому — с каждой новой цифрой от девелоперов эскизы правились или дополнялись. У нас не было времени на поиск сверхоптимальных решений, многое приходилось округлять или игнорировать.

В таких условиях, когда мозг сжат как пружина, работа получается на самом деле значительно легче и быстрее, и, что удивительно, точнее, чем при люфте по времени или ресурсам. 

Оказалось, что, когда нет выбора и нет времени, мозг профессионального девелопера и проектировщика выдает сразу верный вариант, порой интуитивно. 

До самого вечера девелоперы считали, присылали новые цифры, и в результате в конце дня появилось несколько вариантов эскиза. 

Выбран был символичный и сложный эскиз, где за основу градостроительного иероглифа генерального плана был взят один из символов Казахстана — шанырак (элемент верха конструкции чума), символ дома и уюта, формирующий «круглый» квартал, в котором были расположены 4 башни, размещенные по сторонам света, каждая из которых соответствовала одной из основных стихий (вода, огонь, земля и воздух).
  

День третий. Осталось четыре дня

Когда эскизы были готовы и соответственным образом обработаны, мы их мгновенно передали для подготовки объемных рендеров.
4 стихии в Астане dewis_3
4 стихии в Астане dewis_4

День четвертый. Осталось три дня

Весь четвертый день мы посвятили анализу и обработке материалов для презентаций. Поскольку мы работали для республики Казахстан, то отправление бумажной продукции было невозможно в существующие сроки. Нам необходимо было сформировать такие электронные подачи, которые бы впечатлили наших заказчиков без бумажной версии. Мы придумывали, как и где будем размещать в презентации графический и текстовой контент. В это же время девелоперы сели за чистовое написание всей аналитической части. Маркетологи готовились предоставить программы продаж, а экономисты — сроки окупаемости.
Проектировщики обещали к вечеру перенести свои модели в необходимые программы для постобработки и финального рендеринга. Вроде бы все шло как по нотам.

День пятый. Осталось два дня

Презентации были собраны в черновом варианте к середине дня. Правились по живому, сразу при появлении нового рендера. Поскольку рендеры на тот момент делались ни в пример медленнее чем сейчас — два, три часа на ракурс, и это была норма, то все, кто формировал презентацию, ждали готовый рендер как манну, хватали его и укладывали в нужный контекст презентации. Т. е. все создавалось прямо с рук, вживую, с живыми правками текста и оформления.

День шестой. Остался один день

Вариант «4 стихии», наш флагман, наша возможная надежда на победу, был взят под плотный контроль нашим ГАПом и начальником отдела девелопмента.

В ночь с шестого на седьмой день никто из участников проекта не уснул, все боролись, дочерчивали и собирали окончательный вариант.

День седьмой. Подача

Вся ночь прошла в упорной работе, большая часть ответственности упала на наших девелоперов и дизайнеров, потому что просто сделать проект — это половина задачи. Его еще необходимо грамотно представить и продать.

Мы, как и всегда в своей работе, дошли до мелочей. Все, что было задумано в первый день в виде каракуль, превратилось в готовый продукт, который можно было брать и прорабатывать дальше до актов сдачи-приемки.

Главным в этой работе все-таки стала аналитика, скорость понимания процессов девелопмента и проектирования. 
Мы выпустили девелоперский проект освоения территории под жилой квартал с инфраструктурной частью за 7 дней.

На этом проекте мы поняли, что можем в любой ситуации собраться и выполнить задачу с максимальной эффективностью.  Сил чтобы радоваться не оставалось, мы просто отправили материал нашим компаньонам и сели ждать. О том чтобы уснуть никто не думал. 

Мораль

Наши компаньоны, которые нас привлекли к конкурсу — компания ESTY (Estate Concept: http://www.esty.pro), нас подвели. Если говорить совсем честно, нас обманули. (В 2018-м году их сайт перестал существовать и, видимо, сама компания закрылась. Вероятно, именно из-за подобного отношения к проектам.)

В рамках этого конкурса этим людям, которые нас привлекли, нужны были какие-то сторонние работы, что называется для массы. Т. е. у конкурса явно был изначальный лидер. Никто не ожидал, что мы успеем выдать вполне конкурентную работу, никто не был готов, что мы вцепимся и будем бороться. Никто не был готов к тому, что мы успеем посчитать инвестиции и стоимость СМР. Тем не менее, как результат, от нас нужно было избавиться, так как мы могли испортить общую картину.
Основной заказчик мог выбрать наш вариант. Мы уже работали в Казахстане, мы знали, что все сделали как надо для Казахстана. Мы знали, что как минимум должны быть переговоры. 
Но нам позвонили со словами: «Ваши конкуренты сделали все на порядок лучше». Мы спросили: «Неужто за 7 дней сделали девелоперский проект? И кто наши конкуренты?».

Нам сказали, что да, все были в равных условиях, а конкуренты тоже из Санкт-Петербурга. Но это была ложь про равные условия, поскольку по своим каналам мы узнали, кто еще участвует, это были две мастерские из Санкт-Петербурга, обе из которых — наши знакомые и делали они только визуализации, а не проект в целом, и им сказали то же самое, что и нам.

Для себя же мы решили, что в подобных конкурсах мы больше участвовать не будем, выступать «для массовки» тем более, на подобные предложения если и отвечать, то только после тотальной проверки условий, а если и работать, то с условием прямого контакта с заказчиком. Но силы свои тем не менее проверили в экстремальных условиях!

Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.