9 / 60
Риск всегда заканчивается опытом или победой, упущенный шанс — мучает всю жизнь.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Многофункциональный центр MUNAI PLAZA

Бизнес-проектирование
Архитектурное проектирование
Уникальный многофункциональный центр с отелем, офисным центром, апартаментами гостиничного типа и помещениями свободного назначения. Расположен в городе Уральск, Республика Казахстан.

Задача

Освоить участок земли в новом развивающемся районе Уральска — городе регионального значения в Республике Казахстан.
Земля находится напротив гимназии им. Н. А. Назарбаева, поэтому важно было выбрать бизнес, который будет соответствовать уровню учреждения.

Бизнес-проектирование

Для начала мы ответили на вопросы:
  • Что это может быть за предприятие?
  • Какие у него будут функции и точки роста?
  • Кто целевая аудитория проекта?
  • Как проект будет полезен жителям Уральска?
  • Как он способствует развитию региона?

В частности, мы продумывали варианты, которые смогут привлечь представительства консорциума крупных нефтяных компаний из столиц — Астаны и Алматы, а также сотрудников LUKOIL из России. Все они работают недалеко от Уральска — на Карачаганакском газоконденсатном месторождении.

Мы проанализировали рынок классического и делового туризма в Уральске. Увидели, что он меняется очень активно из-за быстрого развития региона и бизнес-миграции представительств различных компаний. Поэтому мы решили опираться на перспективные данные, планы городской администрации и нефтяных компаний, которые открывают свои офисы в регионе.

Мы предложили заказчику сложный, но в то же время спасающий ситуацию вариант динамической бизнес-модели.

Решили реализовать многофункциональный центр, в который войдут:

  • классический отель, 
  • офисный центр, 
  • апартаменты гостиничного типа — офисы и апарты для корпоратов, работающих рядом с Уральском
  • площади свободного назначения под банкетные залы, конференц-залы и сдачу в аренду торговым точкам и банкам.

Другими словами, мы решили запускать и смотреть, как будут развиваться разные зоны доходности, и при необходимости менять бизнес-модель отдельных частей проекта. Такой метод помогает избежать трудностей, издержек и рисков от того, что мы даже на 60% не знали, как пойдет в Уральске тот или иной бизнес.


Эту идею нужно было пронести через все проектное управление, управление архитектурой и строительством, вводом в эксплуатацию и управлением в течение вводного года, когда уже будет понятно, необходима ли нам перепрофилизация отдельных площадей.

Центр MUNAI PLAZA_1


MUNAI — с казахского «нефть», а отель MUNAI PALACE — «нефтяной дворец» как аллегорический символ богатства Республики полезными ископаемыми, в том числе нефтью, и дань уважения труду множества компаний, работающих на месторождении около Уральска.

Так получился инвестиционный проект MUNAI PLAZA с его подразделениями и вариациями.

Архитектурное проектирование

В рамках архитектурного проектирования мы решили 4 задачи, которые стали знаковыми для всего проекта — в плане бизнес-проектирования и планировки этажей.


01. Здание должно стать знаковым для всего квартала.

Время необузданной архитектуры в Казахстане прошло, в современной застройке преобладает формализм и функционализм — чистые и зачастую нарочитые формы, своеобразное «дорого-богато». Поэтому нам важно было не только создать wow-эффект, но и сделать проект со вкусом и стилем.

Мы осмотрели площадку и поняли, что объект находится в самом сердце нового квартала города — его видно с любой точки и подъехать к нему можно с любой стороны. Поэтому мы не стали разрабатывать высотную доминанту, а решили создать притяжение с помощью завораживающей формы, оригинальных средовых решений, лаконичности и вместе с тем вычурности.

Мы предложили три принципиально разных варианта. Акимат области согласовал самый противоречивый, который сильно отличался от лапидарной и геометрической окружающей застройки.
Мы разработали бионическую ступенчатую форму, на первый взгляд, нарочито изогнутую и где-то даже случайную. 
Так доминированием стала не высота или габариты здания, а его притяжение. Кроме этого, именно такая архитектурная форма помогла нам «защитить» комплекс — к нему невозможно подкрасться, посмотреть на его бытовую жизнь, увидеть изнанку. Из-за изгибов комплекс со всех направлений встречает зрителя решительным торцом, плавным изгибом или террасированными плоскостями с отражением. 



02. Здание должно соответствовать расчетам бизнес-плана и выйти на уверенную окупаемость в условиях вариантного финансирования инвестпроекта.

Чтобы выполнить условия окупаемости и выдержать сроки бизнес-модели, мы предложили заказчику вводить объект по очередям, а позже при необходимости менять функции площадей на более прибыльные в динамике. Для этого мы:
  • Запроектировали офисные площади с нормами отеля
    Так при небольших вложениях можно трансформировать площади из офисных кабинетов в номера отеля, требования к которым более жесткие по материалам, сетям и регламентам площадей. 
  • Добавили арендным площадям функции розничной продажи
    Так в начале арендные площади могут в основном выполнять функции розничной продажи товаров для жителей города, постепенно переходя в более крупные и прибыльные сегменты.
  • Решили вводить главное здание в эксплуатацию блоками, в том числе поэтажно
    Так мы можем запускать здание по мере готовности, а после «обкатки» при необходимости менять функции отдельных помещений. При этом с учетом стройки «за стенкой» мы подбирали соответствующие режимы работы предприятий и разрабатывали стратегию использования площадей.
Многовариантность функции здания многократно снижает риски, потому что так мы продумываем различные сценарии развития бизнеса и его взаимодействия с рынком — как позитивные, так и негативные.

Такой подход предполагает более дорогой и серьезный с точки зрения управления проектом задел на будущее, и при этом существенно экономит затраты, а иногда и вовсе спасает бизнес, находящийся в здании. 

Таким образом, в контексте бизнес-проектирования появились дополнительные главы об этапах возможной смены функций. А в рамках архитектурного проектирования мы выполняли планировки с учетом этих этапов, что минимизировало будущие переделки, в том числе инженерии. 


Центр MUNAI PLAZA_2
Центр MUNAI PLAZA_3


Проектировщики, которые работают в Санкт-Петербурге и Москве, читая эти строки, презрительно фыркнут — мол, как можно вводить объекты и менять функцию потом, да к тому же и не один раз. Ведь изменения в процессе — это пересогласования, пересчет нагрузок и т. д.

А функционировать любому процессу для людей вплотную со стройкой — это вообще нонсенс, грохот, пыль — в общем, по меркам норм и подхода к проектированию в РФ получалась ерунда.

Наша проектная группа имеет огромный опыт работы в РФ. Изучая нормативную базу Республики Казахстан, мы обнаружили, что в трактовках норм (СНиП, ГОСТ, СанПин и т. д.) между Российской Федерацией и Республикой Казахстан есть колоссальная разница. Если коротко, то в Казахстане стараются сделать нормы разумными и комфортными для всех. Их не рассматривают как что-то недвижимое — это скорее инструмент развития, нежели сдерживания.

Помимо этого, акиматы городов и областей не просто пробегают глазами проект, они внимательно и вдумчиво изучают то, с чем к ним приходят девелоперы, и идут не только на встречу, но и сами предлагают оптимальные для всех решения.

Наши обоснованные и просчитанные решения, которые иногда шли в разрез с нормами, но очевидно приносили пользу и городу, и проекту, были выслушаны, однозначно приняты и быстро согласованы на всех уровнях власти.

При таком раскладе не нужно было выдумывать липовые стратегии, подменять в проекте функцию, чтобы потом ее все равно сделать. Не было необходимости изворачиваться в ТЭПах, выжимая остатки квадратных метров от детских площадок в пользу торговых или жилых площадей. Мы просто предложить властям толковый бизнес-план и соответствующие объемно-планировочные решения.

Мы можем легко переделать офисы в номера отеля, большой конференц-зал в места для арендаторов и т. д. Заказчику не будут нужны серьезные капитальные вложения, если, например, упадет рынок и потребуется перепрофилизация помещений. Получилось здание, вариативное к типам бизнеса, которые в нем работают.

Мы считаем, что правильная коммерческая архитектура строится именно на таких принципах — она подвижна, как рынок и предпринимательство в целом. 

Центр MUNAI PLAZA_4


03. Здание должно соответствовать требованиям религиозных канонов региона

Официально Казахстан — светское государство, но на объекте мы столкнулись с рядом правил и негласных требований религиозных институтов, которые необходимо было учесть.

В результате мы всей проектной группой погрузились в мир исламских традиций и разобрались с тем, как грамотно размещать номера, как должны быть повернуты окна, что нужно учесть для верующих разных конфессий и т. д.

В концепции проекта появился целый раздел о специфических аспектах ислама, что повлияло на компоновку номеров, их ориентацию, форму фасада и здания в целом.

Так, например, места в номерах, которые необходимо использовать для молитвы, были особым образом выделены, чтобы избавить посетителей от поиска сторон света или ближайшей мечети.

В дизайне залов, коридоров и номеров приобретенные нами новые знания также нашли свое отражение.

Центр MUNAI PLAZA_5


04. В здании нужно исключить пересечение треков гостей и персонала

Разрабатывая входные группы, архитекторы столкнулись с тем, что незаметно обслуживать первый этаж без пересечений невозможно, если только не сделать..... коридоры вдоль фасада.

Большую часть площади фасадов изначально предполагалось остеклить — в климате Казахстана это крайне актуально, так как стекло частично отражает солнечный свет и объекты не перегреваются.

Мы предложили заказчику сделать коридоры для персонала вдоль одного из фасадов, то есть непосредственно вдоль остекления. Первая реакция была отрицательной. Заказчику идея использовать видовую точку для того, чтобы там ездили тележки и чемоданы, сначала показалась совершенно дикой.

Мы обсуждали идею в течение двух часов — в итоге заказчик не просто согласился, а поддержал такое логистическое решение, которое давало несколько преимуществ:
  • Персонал нигде не попадал на глаза гостям — от самой парадной двери до двери номера.
  • Работа персонала протекала в рамках замкнутой системы — не нужно придумывать сложную технологию, городить дополнительные помещения на этажах и т. д.
  • Весь персонал жил своей жизнью, удобно и комфортно.
  • Скорость обслуживания значительно увеличилась.
  • Требовалось намного меньше денег на строительно-монтажные работы, потому что для этой части фасада мы выбрали более простой вариант остекления, а в процессе появилась идея повторить его на других частях — тем самым мы превратили удешевление стройки еще и в архитектурный прием.

Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.