4 / 60
Проект должен быть интуитивно понятен любому человеку.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Реконструкция гостиниц

architectural-design-architecture-building-2091708.jpg
Реконструкция — это изменения конструктивных решений в здании, планировок, за которыми следуют изменения внешнего контура здания, внутренних несущих стен или же функционального назначения помещений.


Близкое к этому понятие — реновация, она предполагает изменения интерьера, оснащения, организации пространства гостиницы. Поэтому в начале нужно определиться, нужна ли зданию реконструкция или будет достаточно только реновации.

Кому и зачем это нужно

Здание морально устарело
Возможно, ваша гостиница строилась по определенным планировочным решениям, которые сейчас потеряли свою актуальность. Часто такое бывает со зданиями советской архитектуры — например, нормы того времени предполагали просторные холлы и фойе, а сейчас в это огромное пространство можно включить ресторан, в котором утром смогут завтракать гости, а вечером он будет работать как обычный ресторан для горожан. И вот, например, для такой цели будет необходима реконструкция холла.

Конечно, такие функциональные вариации невозможно воплотить, например, со СПА-зоной. Это, скорее всего, потребует реконструкции большой части здания. В этом случае необходимо вернуться на этап бизнес-проектирования — еще раз посмотреть на все технологические процессы и концепцию проекта.

Мы в dewis изначально продумываем пространство таким образом, чтобы в дальнейшем при минимальных затратах заказчика его можно было реконструировать под другую функцию.

Мы всегда рекомендуем рассчитывать максимум вариантов на этапе бизнес-проектирования — продумывать дальнейшее развитие проекта.

Одна из зон доходности больше не нужна
Например, у гостиницы есть зона доходности, реализующая свою услугу на определенных площадях, и эту зону доходности нужно перепрофилировать.

В нашем проекте MUNAI PLAZA мы продумали этот вопрос на стадии бизнес-проектирования — изначально предусмотрели разные варианты развития в плане центров доходности — на функциональных зонах помещений комплекса.

Так, в будущем заказчик не столкнется с большими временными и финансовыми убытками, потому что, если одна функция зоны будет неактуальна, пространство будет легко перепрофилировать для другой.

Меняется бизнес
Если вы решили использовать для гостиницы здание, в котором раньше функционировал другой бизнес, необходим аудит всех документов предыдущего проекта, которые есть в наличии: желательно — концепции, стратегического плана развития и т. д., а также аудит того, как все эти идеи и планы в итоге были перенесены на объект инфраструктуры.

Физический износ
Возможно, реконструкция нужна только потому, что устарели укрепления, некоторые конструкции или необходимо перенести некоторые функции и зоны доходности на другие площади.

В любом случае мы в dewis изначально обсуждаем с вами причины, которые привели вас к мысли о реконструкции, и всегда честно говорим, если она не нужна. Проводим аудит бизнеса, изучаем всю документацию и только потом предлагаем решения, которые действительно необходимы проекту.

Какие документы необходимо собрать для начала работ

Документы со стадии бизнес-проектирования
  1. Концепция проекта
  2. Финансовая модель
  3. Бизнес-план

Документы со стадии архитектурного проектирования
  1. Проект планировки территории и проект межевания
  2. Генплан
  3. Проект архитектурно-градостроительного облика объекта (АГОО)
  4. Планировочные решения для всех помещений
  5. Проектная документация
  6. Рабочая документация
  7. А также разрешительная документация и все действующие лицензии и сертификаты

Этапы реконструкции гостиницы

При работе над любым проектом, в том числе по реконструкции гостиницы, мы идем по уникальному пятиэтапному девелоперскому циклу, разработанному командой dewis.

При этом в зависимости от проекта мы меняем, например, тома в проектной документации. А если необходим реинжиниринг бизнес-процессов, то важно провести и реинжиниринг архитектурных решений, то есть внедрить изменения таким образом, чтобы не нарушить первоначальный цикл обслуживания в гостинице, а также использовать все имеющиеся материалы по максимуму, а не «рушить все до основания, чтобы построить новое».

Но до начала работы по девелоперскому циклу dewis мы обязательно проводим аудит — так мы исключаем ситуации, что через полгода вам будет необходима еще одна реконструкция. Лучше заранее изучить все документы, погрузиться в бизнес и внести изменения, которые в дальнейшем не потребуют дополнительных временных и финансовых вложений.

А, возможно, что аудит, например, покажет, что необходима только реконструкция холла — мы организуем в нем эргономичное пространство, которое прекрасно будет отражать концепцию проекта, которая уже есть.

Услуги

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.