16 / 60
Как оценить трудозатраты на проект? Только опыт позволяет выставлять грамотную цену и сроки с учетом всех возможных переделок.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Архитектор коммерческой недвижимости — менеджер проекта

Архитектор коммерческой недвижимости
В современных условиях рынка новые проекты, особенно в сфере недвижимости, в силу своей слабой способности к быстрому реагированию на изменения во внешней среде, предпочтения и реакции клиентских аудиторий, а также под влиянием множества других факторов, просто обречены на смену «жизненной парадигмы».


Работать как раньше — просто строить классические «коробочки», пусть даже и очень красивые — уже невозможно — рынок это не покупает.

Помните красивое выражение — «архитектура — это музыка, застывшая в камне»? А каждое музыкальное произведение, как известно, состоит и графически изображается с помощью нот.

Так и в архитектуре, только нотная партитура в этом случае — это техническое задание на проектирование — один из основополагающих документов для начала работ любого архитектора.

Именно на основании ТЗ и выстраивается проект, продумываются пути его практической реализации в решениях конструктива и материалов.

В наше время ни один вменяемый архитектор без досконально продуманного технического задания делать ничего не будет. Да на самом деле и не сможет. Наш архитектор Дмитрий Серов убежден, что, пока не просчитан бизнес, проектировать — занятие не просто бесполезное, а даже вредное!

Думать надо на бумаге, а не в автокаде. В автокаде думать над решениями по бизнесу — уже поздно.

Для того, чтобы составить грамотное техническое задание, необходимо:
  • определить, чем будет заниматься бизнес, который расположится в здании/на участке земли, или понять, как уже готовый бизнес разместится и предстанет в лучшем свете перед своими клиентами в конкретном здании/помещении
  • определить зоны доходности бизнеса и скоррелировать их с функциональными зонами будущей/существующей постройки
  • определить необходимые технологические решения для наиболее полной реализации замысла.

Исторически сложилось так, что архитектурное подразделение dewis начало работать раньше, чем мы разработали и опытным путем разобрали по этапам весь девелоперский цикл. И, работая с заказчиками над техническим заданием каждого проекта, мы постоянно сталкивались с тем, что не хватает не просто каких-то «рассуждений» в документе «техническое задание», а значимого пласта информации, проработанной, просчитанной и простроенной.
Так, естественным путем, и появилась первая и основополагающая стадия любого проекта, который мы делаем — бизнес- проектирование.

После того, как была внедрена эта технология, ТЗ стали более продуманными и логичными, а архитектура — более «продающей», способной к трансформации без существенных вложений.

В наших проектных группах, сформированных согласно философии и принципам agile-менеджмента, все участники процесса посредством технологии мозговых штурмов помогают друг другу в принятии важных решений в проектах.

Архитектурно-планировочные решения — в нашем случае это командная работа по ставшей уже классической схеме scrum, когда архитектор проекта выступает в роли scrum-мастера, а менеджеры проекта — консультирующей силой/командой разработчиков решений бизнеса (delivery team), которая отвечает за бизнес-процессы, которые будут реализованы на земле/в здании/в помещении.

Таким образом, рождаются не просто грамотные с точки зрения СНИПов и ГОСТов планировочные решения, но и проработанные с позиции будущего бизнес-процесса, а также возможных изменений в зонах доходности бизнеса.
Мы в dewis многократно убедились на практике и потому твердо уверены, что подобная схема работы, когда в архитектурном проектировании участвуют менеджеры проекта, позволяет создавать правильные, «продающие квадратные метры» коммерческой недвижимости, которые впоследствии будут работать на увеличение стоимости актива инвестора/собственника.
А ведь именно в этом наша задача и состоит. И наша ответственность.
автор
Дмитрий Серов

главный архитектор dewis

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.