19 / 60
Возводить на земле нужно только то, что будет востребовано. Поэтому цепочка такая: исследования — концепция — проект бизнеса. Остальное — дело техники. И профессионализма.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Asset management: увеличение капитализации недвижимости

Asset Management в недвижимости

Термин Asset Management, или АМ, получивший большое распространение на Западе и приобретающий популярность на российском рынке, дословно обозначает «управление активами», но определений при этом имеет множество, в зависимости от многих параметров.


Определение, сформулированное в стандарте ISO 55000 (2014 г.), гласит, что asset management — это скоординированная деятельность организации по извлечению ценности из активов, предполагающая профессиональное управление, прежде всего, инвестициями.

При работе с инвесторами мы активно используем стратегии REAM (Real Estate Asset Management), отдельного и особенного подразделения сферы управления активами, основной целью которого, да и, собственно, как и целью любой из выполняемых нами в dewis работ, например, на стадиях девелоперского цикла — является создание добавленной ценности недвижимого актива.
Отдельным и особенным это направление можно считать потому, что оно обладает узкой специализацией, требует глубоких знаний сферы коммерческой недвижимости и сосредоточено на защите интересов владельцев недвижимого имущества. 

В России REAM распространен пока крайне мало, однако мы в dewis используем этот подход достаточно активно, поскольку обладаем для этого всеми ресурсами — от полного штата необходимых специалистов до пула используемых техник, методов и механизмов максимизации прибыли. 

В рамках этой же стратегии мы работаем и на стадии управления проектом (РМ), реализуя принцип управления издержками и рисками, который также проповедует Asset Management.

Даже на этапе сопровождения сделок с недвижимостью и землей мы всегда стараемся продумать и просчитать, какой именно бизнес будет наиболее успешным на приобретаемом участке или в здании/помещении.

В силу наличия у dewis собственных разработок — в частности, такой стадии девелоперского цикла, как бизнес-проектирование, в рамках которой досконально разрабатывается будущий продукт, бизнес, который разместится на локации/в здании/помещении, а также методологии наших разработок — многие риски проектов в принципе нивелируются.

Кроме того, своевременно и регулярно проводимая и отслеживающая реперные точки проекта факторная аналитика позволяет эффективно работать с рисками, гибко управлять изменениями в проекте, причем как на стадии управления инвест-проектом, так и на стадии оперативного управления активом, когда бизнес запущен, а продукт уже выведен на рынок.

REAM помогает нам также всегда в любой ситуации, в любой экономической и политической обстановке видеть, как преобразовать активы собственника, как их развивать в постоянно меняющихся условиях, какой потенциал заложен в той или иной ситуации, касающейся объекта, видеть возможности и использовать их быстрее, чем кто-либо.
Стратегии и принципы REAM помогают нам в работе с клиентами, позволяют создавать проекты, продукты и бизнесы, которые в долгосрочной перспективе будут развиваться, максимизируя свою добавленную ценность и, как следствие, увеличивая рыночную стоимость актива. 
И, пожалуй, последнее.

Учитываем мы и такой, казалось бы, незначительный «психологический» факт, что многим собственникам сегодня уже не достаточно просто получать прибыль от владения активом, им важна психологическая составляющая данного процесса — нужно гордиться своим имуществом, испытывать чувство эмоционального удовлетворения от того, в каком состоянии находится объект, как он функционирует, что он дает окружающему миру, социуму и так далее.

И с помощью REAM мы решаем даже такие нестандартные задачи.
автор
Полина Приходько

генеральный директор (CEO) dewis, руководитель гостиничного сектора

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.