54 / 60
Один из важнейших признаков «фиолетового» продукта — о нем начинают говорить без вашего участия, без рекламы. Потому что он интересен сам по себе. Создавайте «фиолетовые» проекты.
А. Сухов

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Почему обязателен аудит перед покупкой земли, недостроя, здания

Аудит перед покупкой объекта

Чтобы прибыльно приобрести объект недвижимости и не оказаться потом в роли продавца неликвидного актива, необходимо всесторонне изучить документацию на планируемый к приобретению объект, проанализировать все возможные риски, связанные с его приобретением и возможностью или невозможностью его реализации в тех целях, ради которых он приобретается, рассчитать возможные затраты и прибыль, то есть провести всесторонний документальный и финансовый аудит.


На рынке недвижимости работает множество специалистов, готовых оказать квалифицированные консультации потенциальным покупателям объектов недвижимости, провести анализ юридической чистоты сделки, маркетинговые исследования, оказать брокерские услуги. Как правило, за оказываемые услуги специалисты получают вознаграждение от проведенной сделки по продаже объекта недвижимости, а не за процесс в виде консультаций, отчетов и длительных переговоров, следовательно, для покупателя нет гарантий в «чистоте» результата таких услуг, и часто они оказываются весьма поверхностными.

Таким образом и образуется множество «подводных камней» при дальнейшей реализации бизнеса на объекте недвижимости, требующих дополнительных затрат, на которые покупатель не рассчитывал, и в конце концов покупатель, уже являясь собственником объекта недвижимости, вообще отказывается реализации бизнеса, так и оставляя актив либо не использованным, либо превращая, например, в недострой. 

При этом собственники платят налоги на имущество и землю, несут расходы на эксплуатацию, а также оплачивают коммунальные платежи, пока не перепродадут объект недвижимости снова. 

Такая собственность либо вообще не приносить доходов, либо приносить их в незначительной мере, иными словами, доходы оказываются ниже расходов. При этом размеры коммунальных платежей, а также ставки налогов постоянно растут.

Многие из выявляемых недостатков объектов недвижимости можно преодолеть, для чего необходимо вложить дополнительные денежные средства. Однако, чтобы в результате таких вложений актив оказался перспективным с точки зрения бизнеса, и вложенные средства не оказались убытками, собственнику нужно привлечь массу специалистов: маркетологов, финансистов, юристов, налоговых консультантов, проектировщиков, кадастровых инженеров, специалистов по инженерным сетям и строительству. Для привлечения грамотных специалистов и управления ими требуются специализированные знания и опыт в управлении проектами.

Задачи управления проектом — это проведение юридической экспертизы, создание и ведение реестра всех документов по объекту недвижимости, выявление и анализ рисков, разработка основных управленческих документов, расчет бюджета.
Компания dewis, занимаясь управлением проектами в недвижимости, привлекает квалифицированных специалистов и подрядчиков, готовит для них технические задания и координирует работу всех участников, а также готова осуществлять управление реализованным/построенным активом.

автор
Надежда Карелина

руководитель сектора правового сопровождения dewis, эксперт по сделкам и земельно-имущественным отношениям

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.