28 / 60
В центре любого бизнеса всегда стоит Его Величество Клиент и, собственно, вся деятельность предпринимателя сводится к эффективному управлению его, клиента, покупательским поведением.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Управление бюджетом инвестиционного проекта

Управление бюджетом проекта
Существует множество методологий
управления проектами во всех сферах бизнеса, соответственно, и в сфере недвижимости, а особенно в том, что касается построения бизнеса на объектах недвижимости и/или земле:

  1. от классической схемы, описанной в PMBoK (Project Management Body of Knowledge), созданной американской некоммерческой организацией по управлению проектами PMI (Project Management Institute);
  2. до методов и приемов из Agile Practice Guide;
  3. а также — до так называемой «схемы без схемы», когда работа над проектом ведется, как стандартная работа предприятия, но только без прибыли... или «как бог на душу положит» ... такое мы, к сожалению, встречаем постоянно.

Однако неизменным остается одно — при любых методах работы, организации собраний-совещаний по проекту, формировании проектной команды и т. д. и т. п. — у проекта всегда есть бюджет.

Бюджет считается всегда на первом этапе, чтобы первоначально оценить, во что обойдется реализация идеи, а далее, по мере совершения действий в проекте, пока даже без привязки к каким — либо конкретным методам управления проектами, а просто рассуждая логически, этот бюджет детализируется уже фактическими данными. 

Ну и, конечно, этим бюджетом проекта надо управлять, и такое управление не может идти само по себе, параллельно с управлением действиями по проекту. 

Эти 2 аспекта тесно связаны. Даже больше — управление проектом ставит главной целью предпринять такие действия, чтобы минимизировать погрешности в первоначально заложенном бюджете проекта.

Т. е. когда нам в новостях сообщают, что хотели построить стадион за сумму N, а по итогу получилось 10 Х N — это неграмотное управление проектом или, скорее всего, полное отсутствие такового.

Так вот, мы в dewis выделяем достаточную часть времени в этапе № 1 «бизнес-проектирование», где после формирования и грамотного описания концепции будущего бизнеса мы считаем его бюджет.

Этот бюджет учитывает свод затрат не на реализацию какого-то «подобного» бизнеса, а именно данного проекта с учетом его УТП, маркетинговых особенностей и планов реализации проекта, прописанных специально для утвержденной концепции.

Именно «горючая смесь» уникальной концепции предприятия и просчитанные бюджеты на все активности по ее реализации дают возможность впоследствии избежать каких-то вдруг всплывших — но таких абсолютно необходимых! — затрат в проекте и просто детализировать бюджет, имея определенный, также предварительно заложенный люфт средств на погрешности, зависящие уже от внешней среды (например, повышение цен на какие-либо материалы/работы в зависимости от курса валют и т. д.).

Мы уже писали, что нам гораздо ближе метод работы итерациями. Собственно, у нас и не только финмодель проекта проходит множество итераций, но также и другие документы, если вдруг что-то меняется в проекте в процессе его реализации.

Есть примеры, когда немного перерабатывалась концепция и появлялась её версия 2.0., появлялись версии 2.0, 3.0 бизнес-планов и других документов, так как по мере работы над проектом и постоянного мониторинга внешней среды принимались решения по некоторым корректировкам.

А финансовая модель — ключевой документ, содержащий информацию о движении денежных средств и детализирующий затраты по проекту — прорабатывается множество раз, проходит множество итераций.

Как уже говорили ранее, в 1-ой версии финмодели, которая делается на стадии «бизнес-проектирование» мы прорабатываем сценарии доходности бизнеса в соответствии с его концепцией и сформированным пулом услуг.

Таблицы, отвечающие за затраты по проекту, рассчитываются большими пластами — для дальнейшей детализации. В 1-ой итерации финмодели просто определяются бюджеты на те или иные активности, работы, материалы, необходимые на каждой стадии девелоперского цикла.

Далее финмодель расширяется на несколько процессных документов, таких как:
  • диаграмма Гантта по проекту, где описываются процессы-ресурсы-сроки;
  • отдельные детализированные документы по каждому этапу работ, в рамках которых работают команды внутри каждой стадии каждого этапа.

А в новой итерации финмодели мы получаем детализированную статью расходов по каждому этапу, анализируем и предпринимаем действия, что мы можем откорректировать в последующих, если вдруг выбились из бюджета на текущей стадии.

Таким образом, управление бюджетом проекта (project management, PM) — это постоянный процесс, который сочетает в себе контроль и организацию работы проектной команды и команд на стадиях работ внутри больших этапов, управленческие решения, постоянный мониторинг среды, постоянный контроль и все новые и новые итерации документации — до их логического завершения — перехода от проектных в оперативные.
автор
Полина Приходько

генеральный директор (CEO) dewis, руководитель гостиничного сектора

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.