Управляющая компания vs профессиональный брокер

По мере развития и насыщения рынка деятельность его игроков все больше усложняется, дифференцируется, появляется все больше и больше новых видов функций, вплоть до возникновения самостоятельных сфер бизнеса.

Так, по мере роста благосостояния человечества, которое привело к усложнению и диверсификации человеческих потребностей, происходило расширение спектра предлагаемых продуктов и, в свою очередь, их модификация и усложнение.

В туристской индустрии, например, это привело к тому, что на определенном этапе ее развития образовались туроператоры, занимающиеся производством турпродукта, и турагенты, сосредоточившие свои усилия на продвижении и продаже продукта туроператора конечному потребителю. Фактически турагент стал посредником между производителем/продавцом и потребителем турпродукта.

В сфере недвижимости такими посредниками между продавцом и покупателем стали брокеры, риэлторы, агенты по недвижимости, поверенные, которые появились на рынке, как только была разрешена собственность на объекты недвижимости, в том числе коммерческой.

Между этими понятиями имеются как существенные различия, прежде всего юридического и разрешительного характера, так и строгая иерархическая взаимосвязь, однако в контексте данной статьи нам важна лишь сущность деятельности данных организаций или физических лиц.

Поэтому здесь мы будем использовать слово «брокер», понимая под ним профессионального посредника в сделках с недвижимостью, который быстро подберет удовлетворяющий клиента вариант и уладит все юридические формальности.
И здесь возникает сразу множество вопросов, на которые нужно ответить обязательно, но ответов не знает и сам заказчик, если только он не практикующий и опытный отельер. Ведь его в данном случае интересует не столько сам объект недвижимости, сколько работающий в нем бизнес.

Но оценивать нужно и локацию здания, и его доступность, и техническое состояние здания и всех инженерных сетей, и соответствие нормам и требованиям всех надзорных и контролирующих органов, и планировки, и поэтажные планы — насколько они пригодны для эффективного функционирования будущего отеля, сколько средств и времени потребует реконструкция и когда эти затраты окупятся. Кто будет конечным потребителем продуктов отеля, каковы его требования? Как и где можно будет продвигать услуги отеля, какая может быть реализована в нем концепция, какие уникальные фишки отель сможет предложить своим будущим гостям? Есть ли перспективы развития бизнеса в данном месте/здании/условиях? Каковы прогнозы развития отрасли?

Если предлагается к покупке уже действующий отель — не завышены ли заявленные продавцом показатели? Имеется ли перспектива их увеличения? Все ли на самом деле соответствует тому, что написано в предложении?

А, может быть, лучше приобрести другое здание в другом месте? Как оценить — что выгоднее, что быстрее окупится и в дальнейшем будет приносить больше прибыли.

Подводных камней много. И ни один брокер, даже самый профессиональный в своем деле, но не специалист в сфере гостиничного бизнеса и девелопмента, при всем желании не сможет проверить, оценить, учесть и спрогнозировать все эти нюансы, оказывающие самое непосредственное влияние на будущий бизнес заказчика/покупателя/инвестора.
Ее специалисты всесторонне изучат объект, его локацию, состояние, релевантность целям будущего владельца, проведут все необходимые исследования, в том числе конкурентной ситуации и параметров потенциальных целевых аудиторий, рассчитают финансовые модели, сделают прогнозы, составят полную картину и дадут полноценное всестороннее заключение, достаточное для принятия верного решения. И, более того — возможно, УК и поможет запустить\раскрутить новый отель, а то и взять его в дальнейшее операционное управление.

Именно так и работает УК dewis — профессионально, грамотно, честно.