Спасибо 😊
Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.
Eng
Заполнить бриф
Санаторий в Кудепсте
Наша задача была сделать проект редевелопмента бывшего санатория в Кудепсте, прописать под него бизнес-модель и создать мастер-план и визуализации объектов на территории.
В дореволюционное время шло освоение побережья Черного моря как «Кавказской Ривьеры».Была задумка сделать лечебницы обособленными точками притяжения на побережье Черного моря. Грязе- и водолечебницы, конюшни и резиденции должны были чередоваться с нетронутой природой. Так побережье становилось ритмично сменяющимся бесконечным пространством отдыха.
Порядка 100 с лишним лет назад в Кудепсте была водолечебница. Это был спроектированный и построенный классический, даже ортодоксальный пример, как можно делать простую, но атмосферную архитектуру. Где можно размеренно ходить, присесть на лавочку или в беседку, подышать, подумать, посозерцать. Внизу море, а вокруг всё красиво: сумасшедшая зелень, тропинки, ухоженные сады. Это была именно та среда, которая располагает к отдыху, где гости полностью умиротворяются.
На месте водолечебницы в 1950-е годы был построен санаторий. В 2022 году 3 здания санатория и дворцово-парковый ансамбль внесли в список регионального значения объектов культурного наследия.
Когда мы начали работать над проектом, Кудепста выглядела, как и все курорты на побережье Черного моря: хаотичная непродуманная плотная застройка.
При этом территория пансионата осталась микрооазисом, который охраняет государство, чтобы не вырубались деревья и не застраивались прилегающие территории. Постройки на территории санатория выделялись сталинской курортной архитектурой, благодаря которой здания санатория и взяли под охрану культурного наследия.
На этапе бизнес-проектирования в проекте редевелопмента санатория в оздоровительный курорт мы отталкивались от аксиомы, что каждый успешный курорт кроме набора эффективных методик (включая уникальные и авторские) имеет идеологическую концепцию, транслирующую потребителю определенную философию оздоровления организма.
Формирование концепции курорта на основе его глобальной идеи и философии оздоровления – это подход к созданию нового предприятия, который отличит его от обычных медицинских центров, курортов и санаториев, просто собирающих в одном месте востребованные методики оздоровления и оказывающих услуги проживания.
Мы протестировали гипотезы и провели опрос целевой аудитории будущего курорта через сервисы типа Яндекс Взгляд, чтобы выбрать оздоровительное направление и формат.
Причем оздоровительная составляющая как основная часть периферии появилась в концепции в результате аналитического исследования гостиничных объектов, в частности, санаторно-курортных организаций региона.
Согласно Росстату, в санаторно-курортных организациях Сочи выявлен существенный дефицит номерного фонда: в 2021 году средняя загруженность номеров превышала 200%, тогда как в остальных средствах размещения этот показатель составлял 77%.
Периферия – это дополнительные услуги, в данном случае: лечение, большой спектр СПА-услуг, коммерческие помещения под премиум ритейл. Мы продумали обязательное пересечение СПА-услуг и эстетической медицины с лечебной структурой в виде первичных консультаций с врачами, чтобы исключить вероятность нанесения вреда здоровью. Мы продумали и прописали бизнес-процесс работы постояльцев с health-менеджерами – проводниками в мир оздоровления.
Медицинская составляющая с продуманной философией оздоровления стала основой периферии, за счет которой мы предложили решить основную проблему бизнеса в Сочи – сезонность.
Для наглядности мы разработали транспортно-пешеходные схемы комплекса. На основе этих схем показали трафик персонала и различных групп гостей. Нам нужно было учесть, как будут передвигаться по достаточно небольшой территории курорта проживающие на территории отеля гости из разных категорий номеров и посетители СПА-центра или ресторана из города. Было проблематично сделать так, чтобы персонал не пересекался с различными потоками гостей
Из финансовой модели заказчики получили важные данные: объемы инвестиций в различные итерации проекта, сроки окупаемости, прибыльность и потенциальные затраты комплекса.
Архитектурное проектирование
На основе выбранных в результате финансового расчета ТЭПов нам было необходимо предоставить заказчику проработанную схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и архитектурные решения (визуализации + планировки). Мы сделали два варианта объемно-планировочных решений (ОПР) курорта.
Основная задача была решить, как интегрировать исторический контекст в современную архитектуру.
Заказчик во время стратегической сессии, которая проходила непосредственно на территории санатория, озвучил все свои предпочтения и настаивал на увеличении номерного фонда. Он хотел видеть отель с большой вместимостью, но при этом с сохранением высокого уровня обслуживания.
Нам удалось сохранить все основные фасадные решения имеющихся зданий.
Территория курорта располагается на второй линии, по дороге к морю необходимо перейти шоссе и железную дорогу через подземные переходы. В одном из вариантов ОПР мы предусмотрели безопасный переход через шоссе напрямую к морю.
Особая сложность во время проектирования схемы генерального плана возникла из-за крайне непростых геоморфологических условий на территории: крутых уклонов и открытых скальных пород.
Мы внимательно работали с дендропланом, потому что практически вся существующая растительность на территории санатория находится под защитой органов власти. Олеандры, пицундская сосна, пальмы, кипарисы, гималайские кедры – это исторические растения, которые требуют индивидуального подхода. Приходилось объяснять заказчику, что часть деревьев нельзя вырубать, либо это будет стоить колоссальных денег.
Ещё сложность: возможность использования канализации в горах стоит очень дорого. Нельзя засверлить трубы в скалы, поэтому канализацию спроектировали в наружном исполнении. У нас не было технической возможности проектировать новые подъезды, поэтому мы использовали только существующие.
Поставленную нам задачу мы полностью выполнили: аккуратно вписались в исторический контекст, учли все зеленые насаждения, сделали два принципиально разных варианта – террасированные объемы (по принципу садов Семирамиды) и вариант, стилизованный под классику, под каждый из вариантов архитектуры скорректировали проект редевелопмента.
Представленные изображения – реальные 3D, выполненные нами для проекта. Заполнить бриф
В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.
Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.