Спасибо 😊
Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.
Eng
Заполнить бриф
Многофункциональный центр MUNAI PLAZA
Уникальный многофункциональный центр с отелем, офисным центром, апартаментами гостиничного типа и помещениями свободного назначения. Расположен в городе Уральск, Республика Казахстан.
Задача
Освоить участок земли в новом развивающемся районе Уральска — городе регионального значения в Республике Казахстан.Земля находится напротив гимназии им. Н. А. Назарбаева, поэтому важно было выбрать бизнес, который будет соответствовать уровню учреждения.
Бизнес-проектирование
Для начала мы ответили на вопросы:- Что это может быть за предприятие?
- Какие у него будут функции и точки роста?
- Кто целевая аудитория проекта?
- Как проект будет полезен жителям Уральска?
- Как он способствует развитию региона?
В частности, мы продумывали варианты, которые смогут привлечь представительства консорциума крупных нефтяных компаний из столиц — Астаны и Алматы, а также сотрудников LUKOIL из России. Все они работают недалеко от Уральска — на Карачаганакском газоконденсатном месторождении.
Мы проанализировали рынок классического и делового туризма в Уральске. Увидели, что он меняется очень активно из-за быстрого развития региона и бизнес-миграции представительств различных компаний. Поэтому мы решили опираться на перспективные данные, планы городской администрации и нефтяных компаний, которые открывают свои офисы в регионе.
Мы предложили заказчику сложный, но в то же время спасающий ситуацию вариант динамической бизнес-модели.
Решили реализовать многофункциональный центр, в который войдут:
- классический отель,
- офисный центр,
- апартаменты гостиничного типа — офисы и апарты для корпоратов, работающих рядом с Уральском
- площади свободного назначения под банкетные залы, конференц-залы и сдачу в аренду торговым точкам и банкам.
Эту идею нужно было пронести через все проектное управление, управление архитектурой и строительством, вводом в эксплуатацию и управлением в течение вводного года, когда уже будет понятно, необходима ли нам перепрофилизация отдельных площадей.
MUNAI — с казахского «нефть», а отель MUNAI PALACE — «нефтяной дворец» как аллегорический символ богатства Республики полезными ископаемыми, в том числе нефтью, и дань уважения труду множества компаний, работающих на месторождении около Уральска.
Так получился инвестиционный проект MUNAI PLAZA с его подразделениями и вариациями.
Архитектурное проектирование
В рамках архитектурного проектирования мы решили 4 задачи, которые стали знаковыми для всего проекта — в плане бизнес-проектирования и планировки этажей.01. Здание должно стать знаковым для всего квартала.
Время необузданной архитектуры в Казахстане прошло, в современной застройке преобладает формализм и функционализм — чистые и зачастую нарочитые формы, своеобразное «дорого-богато». Поэтому нам важно было не только создать wow-эффект, но и сделать проект со вкусом и стилем.
Мы осмотрели площадку и поняли, что объект находится в самом сердце нового квартала города — его видно с любой точки и подъехать к нему можно с любой стороны. Поэтому мы не стали разрабатывать высотную доминанту, а решили создать притяжение с помощью завораживающей формы, оригинальных средовых решений, лаконичности и вместе с тем вычурности.
Мы предложили три принципиально разных варианта. Акимат области согласовал самый противоречивый, который сильно отличался от лапидарной и геометрической окружающей застройки.
Мы разработали бионическую ступенчатую форму, на первый взгляд, нарочито изогнутую и где-то даже случайную.
Так доминированием стала не высота или габариты здания, а его притяжение. Кроме этого, именно такая архитектурная форма помогла нам «защитить» комплекс — к нему невозможно подкрасться, посмотреть на его бытовую жизнь, увидеть изнанку. Из-за изгибов комплекс со всех направлений встречает зрителя решительным торцом, плавным изгибом или террасированными плоскостями с отражением. 02. Здание должно соответствовать расчетам бизнес-плана и выйти на уверенную окупаемость в условиях вариантного финансирования инвестпроекта.
Чтобы выполнить условия окупаемости и выдержать сроки бизнес-модели, мы предложили заказчику вводить объект по очередям, а позже при необходимости менять функции площадей на более прибыльные в динамике. Для этого мы:
- Запроектировали офисные площади с нормами отеля
Так при небольших вложениях можно трансформировать площади из офисных кабинетов в номера отеля, требования к которым более жесткие по материалам, сетям и регламентам площадей. - Добавили арендным площадям функции розничной продажи
Так в начале арендные площади могут в основном выполнять функции розничной продажи товаров для жителей города, постепенно переходя в более крупные и прибыльные сегменты.
- Решили вводить главное здание в эксплуатацию блоками, в том числе поэтажно
Так мы можем запускать здание по мере готовности, а после «обкатки» при необходимости менять функции отдельных помещений. При этом с учетом стройки «за стенкой» мы подбирали соответствующие режимы работы предприятий и разрабатывали стратегию использования площадей.
Многовариантность функции здания многократно снижает риски, потому что так мы продумываем различные сценарии развития бизнеса и его взаимодействия с рынком — как позитивные, так и негативные.
Такой подход предполагает более дорогой и серьезный с точки зрения управления проектом задел на будущее, и при этом существенно экономит затраты, а иногда и вовсе спасает бизнес, находящийся в здании.
Проектировщики, которые работают в Санкт-Петербурге и Москве, читая эти строки, презрительно фыркнут — мол, как можно вводить объекты и менять функцию потом, да к тому же и не один раз. Ведь изменения в процессе — это пересогласования, пересчет нагрузок и т. д.
А функционировать любому процессу для людей вплотную со стройкой — это вообще нонсенс, грохот, пыль — в общем, по меркам норм и подхода к проектированию в РФ получалась ерунда.
Наша проектная группа имеет огромный опыт работы в РФ. Изучая нормативную базу Республики Казахстан, мы обнаружили, что в трактовках норм (СНиП, ГОСТ, СанПин и т. д.) между Российской Федерацией и Республикой Казахстан есть колоссальная разница. Если коротко, то в Казахстане стараются сделать нормы разумными и комфортными для всех. Их не рассматривают как что-то недвижимое — это скорее инструмент развития, нежели сдерживания.
Помимо этого, акиматы городов и областей не просто пробегают глазами проект, они внимательно и вдумчиво изучают то, с чем к ним приходят девелоперы, и идут не только на встречу, но и сами предлагают оптимальные для всех решения.
Наши обоснованные и просчитанные решения, которые иногда шли в разрез с нормами, но очевидно приносили пользу и городу, и проекту, были выслушаны, однозначно приняты и быстро согласованы на всех уровнях власти.
При таком раскладе не нужно было выдумывать липовые стратегии, подменять в проекте функцию, чтобы потом ее все равно сделать. Не было необходимости изворачиваться в ТЭПах, выжимая остатки квадратных метров от детских площадок в пользу торговых или жилых площадей. Мы просто предложить властям толковый бизнес-план и соответствующие объемно-планировочные решения.
Мы можем легко переделать офисы в номера отеля, большой конференц-зал в места для арендаторов и т. д. Заказчику не будут нужны серьезные капитальные вложения, если, например, упадет рынок и потребуется перепрофилизация помещений. Получилось здание, вариативное к типам бизнеса, которые в нем работают.
Мы считаем, что правильная коммерческая архитектура строится именно на таких принципах — она подвижна, как рынок и предпринимательство в целом.
03. Здание должно соответствовать требованиям религиозных канонов региона
Официально Казахстан — светское государство, но на объекте мы столкнулись с рядом правил и негласных требований религиозных институтов, которые необходимо было учесть.
В результате мы всей проектной группой погрузились в мир исламских традиций и разобрались с тем, как грамотно размещать номера, как должны быть повернуты окна, что нужно учесть для верующих разных конфессий и т. д.
В концепции проекта появился целый раздел о специфических аспектах ислама, что повлияло на компоновку номеров, их ориентацию, форму фасада и здания в целом.
Так, например, места в номерах, которые необходимо использовать для молитвы, были особым образом выделены, чтобы избавить посетителей от поиска сторон света или ближайшей мечети.
В дизайне залов, коридоров и номеров приобретенные нами новые знания также нашли свое отражение.
04. В здании нужно исключить пересечение треков гостей и персонала
Разрабатывая входные группы, архитекторы столкнулись с тем, что незаметно обслуживать первый этаж без пересечений невозможно, если только не сделать..... коридоры вдоль фасада.
Большую часть площади фасадов изначально предполагалось остеклить — в климате Казахстана это крайне актуально, так как стекло частично отражает солнечный свет и объекты не перегреваются.
Мы предложили заказчику сделать коридоры для персонала вдоль одного из фасадов, то есть непосредственно вдоль остекления. Первая реакция была отрицательной. Заказчику идея использовать видовую точку для того, чтобы там ездили тележки и чемоданы, сначала показалась совершенно дикой.
Мы обсуждали идею в течение двух часов — в итоге заказчик не просто согласился, а поддержал такое логистическое решение, которое давало несколько преимуществ:
- Персонал нигде не попадал на глаза гостям — от самой парадной двери до двери номера.
- Работа персонала протекала в рамках замкнутой системы — не нужно придумывать сложную технологию, городить дополнительные помещения на этажах и т. д.
- Весь персонал жил своей жизнью, удобно и комфортно.
- Скорость обслуживания значительно увеличилась.
- Требовалось намного меньше денег на строительно-монтажные работы, потому что для этой части фасада мы выбрали более простой вариант остекления, а в процессе появилась идея повторить его на других частях — тем самым мы превратили удешевление стройки еще и в архитектурный прием.
Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.
Заполнить бриф
В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.
Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.