Спасибо 😊
Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.
Eng
Заполнить бриф
Жилой дом в Сестрорецке
Реализованный проект жилого дома в Курортном районе г. Санкт-Петербурга стал многослойной головоломкой и настоящим вызовом для нашего проектного отдела, так как потребовал не столько творческого подхода, сколько по-настоящему серьезного и вдумчивого аналитического труда.
Практически все, что было сделано в рамках градостроительных, архитектурных и инженерных решений, было так или иначе продиктовано:- инвестиционным договором генерального заказчика,
- проектом планировки территории (ППТ),
- правилами землепользования и застройки (ПЗЗ),
- планировочными ограничениями,
- техническим заданием,
- требованиями согласующих органов.
Буквально «шаг вправо — шаг влево — расстрел». Творчество ушло почти полностью даже не на второй, а на четвертый план. Однако, все творческие решения появились, как это ни парадоксально — из цифр.
И, прежде чем просто сесть рисовать даже эскиз генплана дома, нам пришлось почти два месяца детально изучать исходно-разрешительную документацию (ИРД).
Длительное изучение ИРД на данной работе было связано с тем, что наш проектный отдел не являлся генподрядчиком, а находился у него на субподряде, наши девелоперы не могли полностью контролировать процесс получения ИРД, подписание договора и прочее.
Поэтому, когда оказалось, что ИРД не изучена никем (и генподрядчиком тоже) и появилась эта документация у генподрядчика только вместе с подписанным договором на разработку проекта, наши проектировщики были глубоко шокированы, так как понимали, что это почти самоубийство, ведь вполне была возможна ситуация вот так вслепую влипнуть в обязательства, которые невозможно выполнить.
Но деваться было уже некуда, к тому же наш ГАП на вопрос «Справимся ли мы?», дал личное обещание заказчику, сделать все как надо и до конца, даже не подозревая, что ждет его и его команду.
Подтверждались эти слова и согласованным ППТ, где на самом деле на схеме планировочной организации квартала были схематично нанесены два жилых дома в границах данного участка.
Купив участок с торгов за довольно большие деньги заказчик пришел к проектировщикам с надеждой на два дома и 60 квартир комфорт-класса с окнами в пол и потолками 2,70. Но на разработку и согласование проекта в инвест-договоре был отведен год.
Времени разминаться и искать варианты не было никакого. Мы понимали, что действовать нужно быстро и решительно (генподрядчик на этом этапе довольно активно участвовал в поиске решений и успокаивал наших проектировщиков, мол ничего, что так все, зато вон какой интересный участок и крепкий заказчик, сейчас мы что-нибудь придумаем).
Времени было мало, но, как правило, в любом другом проекте, даже если совсем туго по срокам, все равно есть время на ошибки, нормативы всегда позволяют варьировать свои решения, менять высотность, сдвигать объекты, перекомпоновывать их и т. д., всегда есть время на правки, всегда есть варианты, и в этом и состоит суть проектирования — найти оптимальное решение, ошибаться и исправлять, снова ошибаться и снова исправлять, пока проект не заиграет как надо.
В данном случае все вышло наоборот — мы пошли «коленками назад», и, не имея вдумчивого предварительного анализа ИРД, мы не смогли сразу ничего нарисовать, более того, пока читали документы, находили все больше подводных камней и не смогли начать рисовать даже через месяц.
Как результат, мы потратили время не на поиск архитектурного облика и планировок, а на анализ. На архитектуру времени не осталось совсем.
При первой попытке накидать на кальке генплан с обещанными инвест-комитетом двумя домами, мы взяли в руки градплан, ППТ, ПЗЗ и обнаружили, что рядом с участком проектирования работает завод по производству стирального порошка, и санитарно-защитная зона (СЗЗ) от завода бьет прямо по участку и полностью исключает второй дом!
Мы сделали запрос в КГА (комитет градостроение и архитектуры), но нам ответили, что СЗЗ есть.
Тогда мы приехали к районному архитектору (которая за два года до этого согласовала этот ППТ) с вопросом, а как же так, зона есть, но и дом в ней сидит, согласно ППТ дома два, а в итоге можно только один, как так?
На это нам было отвечено, что это ошибка КГА (редкий случай, когда КГА не удалось отвертеться, более того, это была не единственная ошибка данного ППТ), но убрать зону от завода нельзя.
Заказчик начал вибрировать, возникла опасность закрытия проекта.
Мы предложили выполнить проект сокращения зоны, но стоимость этого серьезного документа оказалась неуместно высокой в контексте общего бюджета проекта, тем более что заказчик с ген. проектировщиком уже и так хорошо потратили денег впустую.
Тогда заказчик принял волевое и сильное решение — идти до конца с одним домом, как мы впоследствии узнали, он это решил, уже понимая, что скорее всего вряд ли выйдет даже в ноль. (Также редкий случай, когда заказчик принимает удар и не перепродает землю).
Но это было только начало. Следующая крупная ошибка в ППТ, которую пропустили в КГА при согласовании, была просто на грани сюрреализма.
Хорошенький участочек в курортном районе купил заказчик, правда? Вы уже чувствуете? А нет бы пришел к нам и заключил договор на аудит предложенных к покупке участков, и времени бы сэкономили уйму, и проект в ноль бы не вышел, и нашли бы, где 2 дома строить...
Согласно ППТ, вплотную к участку проектирования примыкал многоуровневый паркинг на 500 машиномест, это означало одно — никакого жилья в радиусе 25 метров.
Форма участка проектирования была Г-образная и площадью всего 2845 м2, и участок паркинга двумя своими границами прилегал к нашему, т. е. зона от паркинга накрывала весь участок целиком.
Мы снова направились в КГА и там от районного архитектора получили неожиданные комментарии, а также пришли с ней к очень странному соглашению. «Да, — сказала районный архитектор, — это тоже наша ошибка, и в данном случае выход такой — "кто первый встал, того и тапки"». Т. е. если мы успеваем согласовать свой проект на своем участке первее, то паркинга (который, к слову, по расчетам ППТ нужен кварталу) не будет. Это также означало, что тот, кто купит участок под паркинг, и тоже не изучит ИРД, не сможет там ничего построить вообще, т. е. КГА просто перекинут «головную боль» теперь уже на других!
Либо второй вариант: паркинг успеют согласовать раньше нас, и тогда уже даже один жилой дом нам построить не удастся. Нам повезло — участок под паркинг не был к тому времени еще продан инвест-комитетом города. На вопрос, как мы эту ситуацию объясним главному архитектору города при получении ГС, районная архитектор пообещала помочь нам на защите. И слово свое сдержала.
Мы вернулись к посадке уже одного дома на генплан и буквально в момент сбора ограничений на наш участок из ПЗЗ узнали, что вступили в силу новые ПЗЗ. Из которых стало ясно, что отступ от границ участка для жилых домов увеличился, отступ от границ красных линий для жилых домов увеличился с 3 до 5 метров, нормативы для площади детских площадок также выросли, зато изменились требования для пожарных проездов и количества парковочных мест. А также ужесточились требования для ММГН (маломобильных групп населения).
Может, мы слишком много думаем? Не сказали бы, сделали работу, акты подписали и гори оно огнем... У нас-то тоже состояние «корвалол».
Заказчик приехал лично и намекнул, что он КМС по тайскому боксу и, если его доведут до ручки, он забудет про кодекс самурая.
Ген. проектировщик стал терять энтузиазм к проекту и начал отправлять на совещания вместо себя субподрядчика — нашего ГАПа, хотя это нарушало субординацию.
Ну, и последним серьезным барьером, который нам предстояло взять, был Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), т. е. необходимо было сначала получить от комитета письмо о статусе земельного участка, а после окончания разработки альбома АГОО сдать его в КГИОП на согласование.
А времени у нас уже было совсем мало, и участок с паркингом был выставлен на торги и имел интересантов-покупателей.
Заказчик был на взводе, проект трещал по швам. Напоминаем, мы всего лишь субподряд от генерального проектировщика проекта.
Так вот, и в данной организации (КГИОП) нас также поджидали чудеса.
По практике проектирования именно КГИОП, как правило, выдает самые верные и последние данные, т. е. при работе с документами при малейших сомнениях можно было сверяться с письмами и регламентами КГИОП, где все всегда было точно и верно, ошибались все комитеты, но не КГИОП. Никогда.
Так было, видимо, до нашего жилого дома.
После запроса в КГИОП о статусе земельного участка нам пришло официальное письмо, в котором было написано, что территория находится в особой зоне ЗРЗ 3-1, где вообще невозможно никакое капитальное строительство.
Буквально в тот же день был уже третий кровавый скандал (практически с применением тайского бокса — хотя, господа, а чья это недальновидность? Кто покупал участок, не проверив и не проанализировав его?) заказчика с ген. проектировщиком, однако для урегулирования ситуации удар на себя приняли мы как субподрядчики, и наш прекрасный ГАП попросил никого не горячиться, пока он не съездит в КГИОП и не выяснит, что происходит.
Оказалось, что произошло невообразимое — в КГИОП напутали, ошиблись.
Зона, в которой расположена территория проектирования была неверно записана районным специалистом в письме, а дальше, не вникая, она сделала выписку по зоне и отправила. Две цифры были поменяны местами.
В письме стояла зона ЗРЗ 3-1, а по факту была ЗРЗ 1-3, в одной можно строить, в другой — нельзя.
Спустя положенные 30 дней мы снова получили письмо, радостно его скачали, распечатали и просто онемели. Это было то же самое ошибочное письмо. Т. е. ошибка повторилась. Нонсенс.
Ген. проектировщик к этому времени отключился от проекта совсем и уехал в Финляндию, так как заказчик, узнав о повторном изменении сроков сдачи АГОО, требовал деньги назад и орал, что сожжет их всех на костре.
Наша проектная группа (напоминаю, мы вообще могли быть незнакомы с генеральным заказчиком, так как мы — субподряд ген. проектировщика) осталась один на один с проектом, с заказчиком, не виноватая, но виноватая во всем — видимо, в том, что раскопали и проанализировали весь материал. Один на один с комитетами и полной неразберихой в нормативах.
2014 год — у нашей проектной группы на тот момент еще не было никаких рычагов влияния, никаких связей и никаких ресурсов, были только свои знания, воля и острое желание довести дело до конца.
Был предпринят беспрецедентный для архитектурного Санкт-Петербурга шаг — прекрасно понимая, что нам еще в этом городе работать, что здесь все всех знают, что у КГИОПа власть неограниченная и что на следующем проекте можно запросто сесть в лужу, наш ГАП устроил в стенах КГИОП шумный скандал. Такого, видимо, специалисты КГИОП не ожидали — верное письмо пришло через три дня.
В результате титанической аналитической работы, сложив вместе все требования комитетов, с учетом всех отступов, СЗЗ, площадок, проездов, нормируемого озеленения, ММГН, КГИОП и технического задания пятно застройки получилось само, контур здания получился таким, каким он мог быть и никак иначе.
Анализ привел к тому, что здание село на генплан само, а по высоте и по габариту нам удалось разместить ровно 24 квартиры, против 60, которые в начале планировал заказчик, это даже не 10 процентов, это больше, чем на половину, меньше квартир от изначального генплана.
Мораль
- Первый этап проектирования самый главный, самый сложный и важный для всего будущего бизнеса в целом и для всего проектирования в частности.
- Мы уж даже и не говорим о бизнес-проектировании, тогда, в 2014 году, мы только «с пеной у рта» обосновывали заказчикам, что лучше бы «повоевать на бумаге» для начала, посчитать, чем в стройку-то лезть. Сейчас без бизнес-проектирования и предварительной аналитики мы проекты не ведем.
- Всегда надо проверять исходную документацию на землю. Лучше заложить на это много времени, а еще лучше — обратиться к профессионалам (можно к нам), которые до покупки все проанализируют и скажут, что и где лучше купить из предложенных вам вариантов, чтобы потом не было мучительно больно, как в данном кейсе, когда сначала купил, а потом пришел к проектировщикам испытывать на них тайский бокс.
- Проект делать по стадиям — не ходить «коленками назад». В проекте и так придется «откатываться» на стадию назад, однако должна быть логика этого «откатывания» — пересмотреть данные, что-то откорректировать и т. д., а не исправлять вдруг вылезшие фатальные ошибки и недосмотры.
- Если вы как заказчик считаете, что что-то само собой урегулируется, рассосется, проморгается, одним словом, решится «как-то само» и предлагаете, увидев нашу (выстраданную) схему, какие-то свои варианты этой схемы — как можно сделать ту же самую работу, но, мол, подешевле, не будучи при этом дипломированным архитектором, проектным менеджером или опытным девелопером — мы не сможем с вами работать.
Вы все равно, не сделав стадии и документацию по правильной схеме, получите ровно никакой результат (недоделанные этапы или непроверенная документация даст о себе знать, причем даст знать больно, миллионами потерянных рублей).
Работать в таком ключе, когда вы хотите «хитро сэкономить», но при этом ничего не понимаете в проекте на 10 шагов вперед, мы не будем.
P. S. А дом с корвалолом пополам мы все-таки нарисовали и архитектуру придумали, даже с изысками, даже статья про дом была небольшая, и согласовали АГОО в КГИОП, и у главного архитектора согласовали (аж 27-ого декабря...), и потом согласовали в экспертизе, а потом построили и сдали, и даже продали почти все квартиры.
Использованы реальные фотографии объекта.
Заполнить бриф
В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.
Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.