Спасибо 😊
Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.
Eng
Заполнить бриф
Гостиница «Натали» в Пушкине
«Натали» — однин из самых аутентичных отелей Пушкина, в котором большой процент заполняемости в течение всего года — это постоянные клиенты.
Проект гостиницы в городе Пушкин с самого начала имел понятную идею, детальное техническое задание и почти полный набор исходно-разрешительной документации (ИРД). Старое трехэтажное жилое здание было расселено и требовало полной реконструкции. Перед проектным отделом стояла задача сделать обмеры объекта, разобраться с несущими конструкциями, т. е. выполнить обследование конструктивных элементов на предмет разрушения и несущей способности, а также выполнить СПОЗУ в соответствии с нормативной базой.
Номерной фонд получался сам собой, в рамках старых планировок здания, при этом габариты дома не подразумевали нескольких вариантов планировочного решения, будущую планировку было видно невооруженным взглядом.
Что касается архитектурной части, изначально предполагалось выполнить все решения в максимально классическом стиле, без новых псевдоклассических приемов. Причем требовалось не просто стилизовать, а именно создать объект, который должен был бы безупречно вписаться в улицу, застроенную исключительно старыми зданиями, многие из которых являлись памятники архитектуры.
Таким образом, техническая и даже творческая части были полностью понятны, только делай.
Тем более работать в таком потрясающем городе как Пушкин, рядом с великими мастерами барокко и классицизма — сплошное удовольствие.
Оставалось только брать топосъемку и делать генплан, брать обмеры и строить модель, прорабатывать внешний облик, считать нагрузки, проектировать да носить все это на согласования.
У нас возник всего лишь один нюанс, и это был наш заказчик. «Несносный» заказчик.
Это был первый проект, первый бизнес, все было для заказчика впервые.
Мы как проектировщики привыкли к постоянным проверкам и сомнениям наших заказчиков, мы понимаем, что подобное поведение — это просто страх ошибиться и отсутствие опыта и знаний в проектировании, особенно коммерческой архитектуры.
Но тут был особый случай. Заказчица очень боялась ошибиться, постоянно вмешивалась в процесс проектирования, но при этом страстно хотела воплотить свою идею, подгоняла нас, вбрасывала новые идеи в уже готовые доделанные архитектурные решения.
Но поскольку нас грела мысль о реализованном объекте в самом центре города Пушкина, мы терпели все нападки и провокации. Искали пути решения, молча переделывали в сотый раз планировки и фасады и пробивались упрямо к результату.
На момент выполнения проекта гостиничный бизнес в Пушкине носил хаотичный характер, не имел структуры и даже минимальной логики. Городу просто нужны были отели. Как можно больше.
В этой связи администрация города всячески нас поддерживала с проектом.
Заказчик, который пытался контролировать все подряд — от технических решений до тонких стилистических нюансов, при этом ничего в этом не понимая и никак особо не мотивируя собственные предложения.
Только после подробных презентаций и изложения материала по тому или иному пласту проектирования, чтобы разговаривать «на одном языке» с соответствующей терминологией, объясняя заказчику еще раз свои решения, мы приходили к консенсусу.
Парадокс заключается в том, что «несносные» заказчики не доверяют буквально всем, и в своем недоверии могут дойти до абсурда, внося в список недоверия любого без объективных причин.
Даже эксперта с лицензией Росреестра.
Как это происходит — когда мы находим оптимальное, выстраданное, согласованное у заказчика сто раз решение, то мы его сразу несем на согласование в город.
Конечно, мы получаем замечания. Стоит отметить, замечания — это важно, замечания необходимы, их дают люди с громадным опытом, мы и сдаем свои проекты, чтобы услышать замечания, чтобы понять, что можно улучшить или исправить.
После прочтения замечаний по проекту отеля в список недоверия заказчика резко попали все городские службы.
И вот тут наступил момент, который нельзя пропускать и допускать. А мы пропустили и допустили.
Заказчик отказался от наших услуг по согласованию и решил, что сможет согласовать проект сам.
Почему война с экспертами — это гарантия провала?
Все очень просто. Власть обычно системно знает, что делает и зачем, «несносный» заказчик же уверен, что прав. Т. е. с одной стороны железное знание с нормами и правилами, с другой — упрямое желание сделать так, а не иначе.
Если кто-то думает, что заказчик, прежде всего, думает о деньгах и о прибыли, он прав, но это только в начале.
Потому что, на стадии согласования АГОО, речи о деньгах уже нет, «несносный» заказчик, привыкший командовать и все контролировать, ввязавшийся в бой, рванувший на прием к главному архитектору сам, играя в архитектора, станет доказывать свою точку зрения также, как в бизнесе принято отстаивать свои позиции.
На первый план выходят не нормы и правила, а только амбиции.
Все бизнес-модели остаются в прошлом, окупаемость не имеет значения, архитектура не поддается анализу, и все это происходит, когда заказчик начинает играть в архитектора. Или в девелопера, или в инженера.
Почему это происходит? В какой момент человек, далекий от проектирования, начинает думать, что все понял в проекте? Это очень просто — если неподготовленного заказчика приблизить к внутренней кухне, начинать ему детально объяснять, как принимается решения и почему, показывать нюансы проектирования, заказчики, привыкшие всегда все решать сами, начинают думать, что теперь и проектировщиками могут быть сами (девелоперы или инженеры).
Любой проектировщик скажет, что нет типовых решений, каждый проект индивидуален, каждый участок требует проработки, повторить архитектуру из одного места в другом нельзя.
Поэтому надеяться на удачу, на то, что пронесет, что, может быть, как-то там все вывернется благополучно — это глупость.
Ничего никуда не вывернется, в проектировании есть законы, есть правила композиции, есть градостроительные основы и правила, есть исторический контекст, есть планировочные ограничения и требования технологии и т. д. и т. п.
А случайностей нет. Озарения есть, а случайностей не бывает. И озарения — это результат все-таки серьезной аналитики и системного подхода. А случайностей нет.
И никакая воля к победе не перешибет норматив, по которому ширина эвакуационной лестницы должна быть не менее 1200 мм.
Поэтому всякий «смелый» заказчик всегда разбивает лоб о систему проектирования, об нормативы и собственные иллюзии.
Очевидно, что наш «несносный» заказчик, который в процессе работы распоясался так, что уже хотел создавать свое собственное проектное бюро — это был наш собственный промах.
Мы его сами создали, сами дали ему права, сами его направили. Это мы побоялись ему сказать «нет», это мы не расставили четко границы.
Опыт показывает, что действительно нужно уметь говорить заказчику «нет». Потому что, если говорить только «да», девелопер превращается в официанта.
В рамках работы над отелем «Натали» все вышло четко по сценарию. К счастью, «несносный» заказчик в конечном итоге устал играть в девелопера и архитектора и после этого быстро получил от нас проект с учетом всех правок. Мы же этот проект и согласовали в администрации.
Потом была стадия П, куда заказчик, слава богу, уже не вникал, экспертиза, где заказчика уже и в помине не было, разрешение на строительство и строительство со вводом в эксплуатацию.
Гостиница «Натали» на сегодняшний день является чуть ли не одним из самых аутентичных отелей Пушкина, большой процент заполняемости в течение всего года — это постоянные клиенты, люди едут в отель сами.
Одержимая своей идеей заказчица построила то, что хотела, довела уровень обслуживания в отеле до великолепного, в чем помог наш образовательный центр.
Позднее была построена вторая очередь отеля, переход из первого корпуса во второй, пристроена кулинария.
Весь комплекс превратился в крепкий и прибыльный бизнес с чутким руководством.
Старые разногласия ушли в прошлое, мы дружим с заказчицей, иногда выполняем разные проектные работы для нее, уже, конечно, совсем по другой схеме.
Сам объект — причина всеобщей гордости. А состоялся этот проект все-таки во многом благодаря «несносности» заказчицы. :)
Заполнить бриф
В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.
Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.