Земельный участок: с чего начать инвестору?

С чего начать инвестору, желающему прибыльно вложить свои денежные средства в землю и недвижимость?

Говоря о прибыльном инвестировании в строительство в широком смысле слова, как то вложение денежных средств в создание жилищных, гостиничных, туристских или иных комплексов с различными способами организации процесса строительства, привлечения денежных средств и реализации построенных объектов, прежде всего необходимо детально подойти к вопросу выбора земельного участка, на котором планируется строительство.

Помимо проверки правоустанавливающих документов на участок и правоспособности продавца, что, конечно же, немаловажно и при малоэффективной и поверхностной проверке может привести к нежелательным последствиям в виде ограничений и судебных разбирательств, необходимо изучить характеристики участка, такие как:

1. Местоположение участка;
2. Категория земель, к которой относится земельный участок;
3. Вид разрешенного использования;
4. Наличие документов территориального планирования.

На первый взгляд, кажется, что местоположение земельного участка не представляет какой-либо сложной характеристики. Однако это далеко не так.
Что же касается категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, хотелось бы отметить следующее.

На рынке недвижимости очень сложно найти идеальный для реализации инвестиционного проекта земельный участок. Чаще продавцы земельных массивов предлагают участки с возможностью перевода в нужную категорию и вид разрешенного использования. При этом, цена за квадратный метр такого земельного участка, как правило, определена продавцами уже с учетом такой возможности.

Покупка такого земельного участка — это риск для инвестора! Как минимизировать этот риск?

Прежде всего, необходимо ответить на следующие вопросы:

• Действительно ли имеется возможность перевода в нужную категорию и изменения вида разрешенного использования и реальна ли она?
• Какие процедуры нужно будет для этого пройти?
• Сколько потребуется для этого времени и средств?

И не всегда продавцы земельных участков могут ответить на эти вопросы и даже предоставить достоверную и полную информацию.

Возможность перевода в нужную категорию и изменения вида использования тесно связано и с наличием документов территориального планирования:

• схемы территориального планирования,
• генерального плана поселения или городского округа,
• нормативов градостроительного проектирования,
• правил землепользования и застройки,
• градостроительных регламентов,
• проектов планировки и межевания территории.

Указанными документами определяется и правовой режим земельных участков и объектов недвижимости, планируемых к строительству (устанавливаются территориальные зоны с возможными видами использования участков, площади участков и площади застройки, максимальная этажность возводимых построек, возможные отступы от границ участка и т. д.).

При выборе участка для покупки следует учитывать, что указанные документы могут находиться на разных стадиях подготовки и утверждения, что неизбежно приводит к невозможности или задержке реализации проекта строительства.
Ответим на все возникающие вопросы, поможем избежать и минимизировать риски при выборе земельного участка для покупки, а также грамотно оформим отношения между продавцом и покупателем, с учетом их организационно-правовых форм и схемы продажи участка.