16 / 60
Как оценить трудозатраты на проект? Только опыт позволяет выставлять грамотную цену и сроки с учетом всех возможных переделок.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Торгово-развлекательный комплекс «Феличита»

Бизнес-проектирование
Архитектурное проектирование
Торгово-развлекательный комплекс в стиле конструктивизма с утрированными элементами хай-тека в архитектуре и минимализмом в интерьерах. Проект был презентован на инвестиционном форуме в Италии.
Проект ТРК Феличита можно смело назвать безупречным с точки зрения качества всех выполненных процессов, связанных с подготовкой работы, скорости и результативности непосредственно выполнения проекта и скорости согласования.

Заказчики предоставили все необходимые исходные данные, крайне четко и ясно поставили задачу, оперативно реагировали на все наши запросы, не затягивали процессы согласования эскизов и не торговались на этапе КП.
У нас было предостаточно необходимых ресурсов, служба заказчика оперативно предоставляла необходимые данные.

Целью заказчика было найти инвесторов в свой проект, а также, как мы и советуем, мы работали над стадией бизнес-проектирования, делали АГОО и первичные эскизы дизайна интерьеров для того, чтобы заказчик презентовал инвесторам проект не только со всей документацией, но и с визуализацией объекта. 

Площадок, специализированных мероприятий и бирж, где можно представить проект, достаточно много по всему миру, в том числе и в РФ. Заказчик выбрал площадку в Италии, где регулярно проходят встречи владельцев земли со всего мира с иностранными инвесторами.

Т. е. нам предстояло подготовить работу, которая по структуре соответствовала бы европейским стандартам, графические материалы необходимо было выполнить в безупречном качестве, необходимо было перевести все тексты на английский язык и выполнить пост-продакшн дизайна и графики. Задача нетривиальная, но поскольку наш ГАП в свое время 3 года отработал во Франции, было четкое понимание, что и как делать для Европы.

Участок имел форму ровного прямоугольника, это идеальная конфигурация для проектирования торгового центра.

Мы решили сделать здание П-образным, с центральной внутренней открытой галереей, так, чтобы у торговых точек была возможность торговать и наружу, и внутрь. Также мы запроектировали цокольный этаж с небольшим подземным паркингом, на остальной площади цокольного этажа проектом предусматривалось размещение торговых площадей под сетевой гипермаркет с отдельной загрузкой.

Основной объем здания мы разбили на три блока: торцевой с размещением офисов, административных служб и УК, а также два боковых рукава для сдачи в аренду. Внутренний двор в здании предполагалось сделать пешеходным, с местами тихого отдыха и приема пищи.

На кровле предполагалось размещение жестколистного, неприхотливого газона, по примеру офисных зданий в Берлине, таким образом, чтобы любой работник ТРК имел возможность выйти на кровлю для отдыха.

Здание получилось переменной этажности: торцевая часть — этажная, боковые рукава — в 4 этажа. И хотя высотный регламент позволял сделать объект и выше, в рамках ТЗ мы уже набрали необходимые площади.

С точки зрения архитектуры и стилистики здание решено было сделать в так называемом смешанном стиле. 

Поскольку в непосредственной близости к территории проектирования есть масса объектов классического конструктивизма, а также целый ряд ярчайших примеров промышленной архитектуры, мы решили не нарушать существующий ансамбль и использовать в архитектуре здания стиль конструктивизм с утрированными элементами хай-тека.

Также мы решили на первом этаже добавить приемы модерна — стиля сильного и яркого, поэтому ряд приемов из модерна мы ввели очень аккуратно и деликатно.

Например, мы скруглили один верхний угол оконного проема витрин, которые вывернуты на главный фасад и входную группу — получилось своеобразное продолжение стиля домов, расположенных напротив ТРК.

В отделке предлагалось использовать как можно больше натурального камня, что также является традицией отделки в СПб (из-за агрессивного и влажного климата долго сохраняет свои визуальные качества и механические свойства только натуральный камень вроде Путиловской плиты).

Внутри торцевого блока мы применили сплошное остекление, обращенное на северную сторону, а с обратной стороны в противовес легкому стеклянному фасаду сделали мощный, глухой Г-образный объем ball-room, на мощных опорах.

Внутренние планировки удалось сделать максимально эргономичными, удобными для обслуживания и эксплуатации. Каждая лестничная клетка дублировалась лифтами. Несмотря на эскизную стадию, наши проектировщики внимательно проработали схемы эвакуации в случае ЧС, хотя по ТЗ требовалось только обозначить пути эвакуации схематично.
Мы считаем, что вопрос безопасности объектов даже с учетом современных технологий и развития общества — главный и не обсуждаемый во все времена и при любой системе, безопасность объектов — это главный приоритет.

Поэтому, когда заказчики зачастую говорят нам об изменении проекта или игнорировании норм в угоду увеличения площадей, мы сразу предлагаем им подписать специальное письмо с отказом выполнять нормы ГК РФ. В этот момент, как правило, заказчик приходит в себя.

За долгую практику писем с отказом «соблюдать нормы» у нас образовалось всего два, одно из них касается ММГН, а другое — ширины проезжей части, но ни одного письма об отказе соблюдать противопожарные нормы у нас пока нет.

В данном случае заказчик не спорил, все адекватно принял и согласился внести соответствующие коррективы.
Также мы сразу выполнили расчет санитарных помещений. Наш эксперт-экономист очень быстро и качественно посчитал все необходимые ТЭПы. Причем предложили считать количество санитарно-бытовых и технических помещений по европейским нормам, которые ощутимо отличаются от норм в РФ: например, в Европе требуется большее количество санузлов на 100 посетителей.

На этапе разработки первичных эскизов дизайна интерьеров не возникло никаких трудностей, так как продуманные планировки и качественные архитектурные решения позволили команде дизайнеров работать легко, в понятных условиях.

Все решения стали продолжением экстерьера, детализацией принципов, заложенных во внешнем виде. Мы применили много дерева, использовали светлые тона и большие пространства.

ТРК «Феличита»
Основой интерьеров стал минимализм — минимум средств, максимум воздуха и простоты. Мы старались, где возможно, делать двухсветные рекреации и холлы, отделку коридоров и общественных зон предлагалось наполнить элементами второй природы.

Помимо этого, дизайнерская группа предложила отказаться от общего потолочного света, что добавило всем пространствам приватности. Интерьеры получились легкие и воздушные, и при этом уютные, гуманистичные, без остро ощутимого антагонизма между пространством и функцией.

При этом мы понимали, что если инвест-проект будет одобрен инвестором, то предстоит дальнейшая проработка и детализация. Поэтому мы рассматривали свою работу над дизайном еще и с позиции будущих изменений, и постарались создать интерьеры, которые раскрывают потенциал пространств.

Работа генпланистов над СПОЗУ, как и весь проект, прошла сама собой и довольно легко. Решения по генплану появлялись быстро, особых проектных трудностей не было. При организации заезда с улицы у нас было даже два варианта решить задачу. Нам нужны были два полноценных заезда, объезд для пожарной машины нормируемой ширины и разворотные площадки, и все, что нужно, получилось почти само собой.

Более того, несмотря на то, что на момент разработки ТРК нормы для ММГН в РФ были значительно проще, чем на сегодняшний день, мы спроектировали схемы движения для ММГН, как это положено в Европе. Уменьшили уклон рамп, увеличили ширину рамп и проходов, поребрики и пороги убрали в ноль, тем самым мы опередили время, поскольку после Олимпиады в Сочи по всей РФ вступили в силу новые правила, как раз с такими параметрами!

Работа над ТРК Феличита (по мнению заказчика, название должно было привлечь внимание в Италии, хотя мы считали, лучше поискать более интересные и яркие названия) явилась для нас хорошим примером работы в удовольствие.

Все что мы делали, доставляло всей команде колоссальное профессиональное удовлетворение, мы делали то, что считали нужным, работали во всю силу своего потенциала и не испытывали постоянной тревоги из-за неопределенности поставленной задачи, не путались на этапах проектирования и не упирались в тупики. Вся работа была выполнена в срок, все остались довольны результатом, заказчик увез проект на инвестиционный форум в Италию.


Мораль

Качественную работу без профессионального заказчика сделать невозможно. Т. е. мало иметь команду спецов, мало иметь все исходные данные и достаточно денег. Еще нужен профессиональный заказчик. А вот если заказчик нанимает проектировщиков, чтобы им говорить, что нужно делать, тогда никакие спецы не спасут от провала, никакие деньги не решат вопрос.

В конечном счете, в проектировании важен каждый шаг, и, если он будет обдуман, то работа течет как река, сама. Даже творческие задачи решаются значительно легче, если все участники понимают, что делают и обдумывают даже мелкие решения. Ни один профессионал не сможет сделать свою работу в одиночку. Всегда и на любой работе, в любом процессе нужна команда и крепкое руководство с грамотным планом. Победа любит решительных, но обязательно подготовленных.

Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.

Заполнить бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок

Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса

У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок

Оперативное управление

Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок

Управление инвест-проектом

Концепция проекта

Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?

Инвестиции

Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?

Архитектура и строительство

Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок

Продажи и PR

На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.