51 / 60
Мечта должна быть запредельной, тогда стремление к ней попутно позволяет реализовывать достаточно серьезные проекты.
Ирина Хакамада

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Открытый многоуровневый гаражный комплекс

Архитектурное проектирование
Открытый многоуровневый гаражный комплекс в Приморском районе Санкт-Петербурга — градоформирующий объект, мощный по форме, выделяющийся своей массой на карте города, своеобразная градостроительная точка на севере района.
Работа над проектом началась, как и положено, с ППТ.

Владельцы территории проектирования по новому закону РФ должны были ликвидировать свой нелегальный гаражный кооператив и передать землю обратно на баланс города или в установленном порядке выполнить на участке проектирование и строительство уже легального объекта в рамках разрешенных видов в соответствии с ПЗЗ.

Вполне понятно, что из всех разрешенных видов заказчик выбрал объект транспортной инфраструктуры — открытый многоуровневый гаражный комплекс.

Разработкой ППТ занималась отдельная мастерская, нам же было поручено в рамках уже посчитанных ТЭПов выполнить АГОО гаражного комплекса.
Отметим, что любая работа, которая ведется в рамках разработки ППТ, имеет почти все шансы быть реализованной, тогда как без ППТ — шансов на реализацию нет. 

Каждый заказчик, который пытался обойти ППТ, сейчас читает и согласно кивает. К сожалению, стоимость работ по ППТ часто отпугивает наших заказчиков, все ищут пути обхода этой проектной части. 

Доказать, что стоимость работ по ППТ — это гарантия качественно работающего бизнеса в будущем без каких-либо проблем со стороны властей, зачастую бывает крайне сложно. Рынок еще не готов до конца работать по закону и правильно, т. е. мощно вкладываться в самом начале и соблюдать нормы и правила. 

В данном случае заказчики пошли по правильному, «длинному» пути. Было разработано ППТ и посчитаны ТЭПы, топосъемку нам прислали свежую, ТЗ было разработано безупречно.

Итак, мы получили все возможные исходные данные. Вплоть до колористического решения. Оставалось только посчитать бизнес-модель, придумать образ здания, посадить грамотно на генплан и выполнить АГОО.

При расчете необходимой заполняемости гаража, графика сезонной работы и габаритов арендных площадей не возникло никаких трудностей, единственная проблема заключалась в том, что в Санкт-Петербурге массовой традиции оставлять свою машину на платных парковках или в крытых гаражах как таковой нет, в большинстве своем люди не привыкли хранить автомобили где-то, кроме двора или соседней улицы.

Глобальное изменение данной ситуации — вопрос времени, поэтому заказчики не питали никаких иллюзий, понимая, что начало будущего бизнеса сейчас зависит от лояльности тех членов бывшего нелегального гаражного кооператива, которые согласятся арендовать места в паркинге, а также от подписанных долгосрочных договоров на аренду. 

Заказчикам удалось убедить почти 200 членов нелегального кооператива арендовать парковочные места. 

Девелоперский отдел закончил свою работу по предварительным расчетам, мы были готовы масштабировать бизнес, но... заказчик решил, что ему все понятно. С одной стороны, это прекрасный результат — расчеты сделаны, заказчик доволен.

Но наши девелоперы хотели доработать бизнес-модель, чтобы сделать ее более эффективной, с динамикой прогнозируемого развития хотя бы на 5 лет. Однако заказчик отказался, он был уверен, что все уже получилось правильно.

Нас всегда очень тревожит (и мы в последнее время чаще отказываемся так работать), если на проекте нет первой стадии — бизнес-проектирования, так как мы отлично знаем: если нет бизнес-модели, проект застрянет. Возможно, уже в самом начале. Это происходит всегда по одной и той же причине: заказчики ничего не считают, им кажется, что они все и так понимают.
Гаражный комплекс dewis_1
Гаражный комплекс dewis_2
Когда же проект переходит в стадию П и становится уже совершенно понятно, сколько будет стоить согласование, проект, стройка, эксплуатация и т. д. заказчики «прозревают», понимают, что объект не окупится в таком виде, что они замахнулись слишком сильно или не туда и, как результат, бросают проект и продают участок.

При разработке архитектуры у нас были полностью развязаны руки, так как заказчики не настаивали на каком-то особом объемно-планировочном решении, они были готовы к простой и унылой коробке, главное, чтобы в гараже помещалось необходимое количество машино-мест и не возникло особых проблем при согласовании.

В этом смысле заказчика можно назвать идеальным. Но мы, как всегда, прошли весь участок ногами, изучили окружающую застройку и основные подъезды, детально проанализировали ситуацию по генплану участка, изучили СЗЗ и посмотрели на участок в структуре района и города в целом на карте в масштабе 1:10000.

Участок расположен на выезде из города, прижат к КАДу, находится на мощной магистрали, не зависит от соседней застройки градостроительным контекстом. Более того, участок проектирования имел треугольную форму — одну из самых визуально сильных форм, устойчивых к влиянию извне. Мы четко поняли, что визуально найти участок проектирования очень легко, он явно выделялся на севере города и был своеобразным завершением всей транспортной сети Приморского района.

Поэтому было принято решение спроектировать не типовой проект (при том, что типовое решение у нас уже было на руках, нужно было только адаптировать его к площадке), а создать градоформирующий объект, мощный по форме, выделяющийся своей массой на карте города, спроектировать своеобразную градостроительную точку на севере Приморского района.
При разработке эскиза генерального плана довольно быстро появилась идея сделать трилистник, т. е. комплекс, состоящий из трех зеркально-симметричных блоков, с переходами и переездами в нескольких уровнях, с двойными рампами. 

В том числе было решено сделать эксплуатируемую кровлю, организовать два самостоятельных въезда-выезда, внутренние дворы оформить минимальными приемами ландшафтного дизайна. 

Единственное, что потребовало от нас детальной и вариантной проработки — это цветовое решение фасадов и уровней гаража. Мы долгое время не могли утвердить цветовое решение, которое предложим и обоснуем заказчику. Все варианты, которые были найдены, не подходили. 

Одно из основных наших требований к себе и ко всем нашим коллегам, работающим на всех стадиях проекта — это проработка деталей. Крайне важно формировать любой проект так, чтобы каждая деталь была выполнена в контексте общей идеи, недопустимо появление случайных или спорадических решений.

Все, что сделано, должно быть продолжением, усилением или нюансировкой основной идеи или концепции. Поиск цветов для фасада продолжался до самого конца разработки АГОО, до тех пор, пока мы не нашли оптимальное и верное решение.
Гаражный комплекс dewis_3
Гаражный комплекс dewis_4
Мы одна команда, и потеря любого проекта на любой стадии из-за упрямства или недальновидности заказчика отразится на всех. Именно поэтому, несмотря на отказ заказчика детализировать бизнес-модель, наши девелоперы продолжали помогать проектному отделу.

Они продолжали искать бизнес-ходы и варианты сезонной и разовой заполняемости паркинга. Во время одного из мозговых штурмов появилась идея подключить к проекту ФК Зенит. Поскольку большинство мужчин в Санкт-Петербурге являются болельщиками Зенита, появилось предложение сделать паркинг в официальных цветах ФК, чтобы увеличить узнаваемость и привлекательность объекта. Мы предложили эту идею заказчикам, мгновенно получили согласие, оперативно разложили официальные цвета Зенита по фасадам.
В результате всех работ появилось окончательное объемно-планировочное решение, узнаваемое, логично обоснованное градостроительное решение со всеми необходимыми ТЭПами, грамотно спланированное, с удобными переходами между блоками, в том числе и уникальными для Санкт-Петербурга переездами для машин в нескольких уровнях между корпусами. 

Эту работу можно назвать одной из самых комфортных, так как заказчик внимательно отнесся к началу работ, плотно участвовал в разработке ТЗ, не отказался от разработки ППТ (а то, что бизнес-модель была не доработана, в конечном итоге ударило только по самому заказчику).

В нашем портфолио появился мощный инфраструктурный объект, детально проработанный, который не стыдно показывать на абсолютно любом уровне. Мы гордимся этим проектом. Все, что мы любим и ценим в своей работе, нам удалось реализовать и сделать до конца.

P. S.

Стадия П, как мы и думали, так и не началась, хотя связано это было не с бизнес-моделью, а с изменениями в ПЗЗ, которые вступили в силу в процессе разработки ППТ и в результате остановили почти согласованное ППТ. Это редкий случай, когда особых претензий ни к проектировщикам, ни к девелоперам, ни даже к заказчикам не было. Все застряло из-за очередных и радикальных изменений в нормативной базе. К сожалению, узнать о таких изменениях заранее зачастую невозможно, данная информация регулярно носит закрытый характер. Это связано с политикой застройки города, ряд изменений в закон периодически вносится для сдерживания проектных процессов. Таким образом администрация регулирует потоки проектных ресурсов в городе.

На сегодняшний день заказчик ищет финансовые ресурсы на переделку ППТ в соответствии с новым ПЗЗ, тогда мы продолжим следующие стадии работ.

P. P. S.

И еще одно небольшое «к сожалению».

К сожалению, использовать фирменные цвета Зенита нам так и не удалось. Компенсация за разрешение (даже не за само разрешение, а за возможность переговорить с людьми, полномочными такое разрешение дать!) оказалась столь высокой, что в результате было решено не использовать официальные цвета, а стилизовать все под якобы клубную раскраску так, чтобы ясно угадывались знакомые образы, но при этом не нарушалось законодательство в части авторского права.

Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.

Заполнить бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок

Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса

У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок

Оперативное управление

Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок

Управление инвест-проектом

Концепция проекта

Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?

Инвестиции

Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?

Архитектура и строительство

Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок

Продажи и PR

На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.