54 / 60
Один из важнейших признаков «фиолетового» продукта — о нем начинают говорить без вашего участия, без рекламы. Потому что он интересен сам по себе. Создавайте «фиолетовые» проекты.
А. Сухов

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Санаторий в Кудепсте

Бизнес-проектирование
Архитектурное проектирование
Наша задача была сделать проект редевелопмента бывшего санатория в Кудепсте, прописать под него бизнес-модель и создать мастер-план и визуализации объектов на территории.
В дореволюционное время шло освоение побережья Черного моря как «Кавказской Ривьеры».

Была задумка сделать лечебницы обособленными точками притяжения на побережье Черного моря. Грязе- и водолечебницы, конюшни и резиденции должны были чередоваться с нетронутой природой. Так побережье становилось ритмично сменяющимся бесконечным пространством отдыха.
  
Порядка 100 с лишним лет назад в Кудепсте была водолечебница. Это был спроектированный и построенный классический, даже ортодоксальный пример, как можно делать простую, но атмосферную архитектуру. Где можно размеренно ходить, присесть на лавочку или в беседку, подышать, подумать, посозерцать. Внизу море, а вокруг всё красиво: сумасшедшая зелень, тропинки, ухоженные сады. Это была именно та среда, которая располагает к отдыху, где гости полностью умиротворяются.

На месте водолечебницы в 1950-е годы был построен санаторий. В 2022 году 3 здания санатория и дворцово-парковый ансамбль внесли в список регионального значения объектов культурного наследия.
unnamed-2.jpg

Когда мы начали работать над проектом, Кудепста выглядела, как и все курорты на  побережье Черного моря: хаотичная непродуманная плотная застройка.

При этом территория пансионата осталась микрооазисом, который охраняет государство, чтобы не вырубались деревья и не застраивались прилегающие территории. Постройки на территории санатория выделялись сталинской курортной архитектурой, благодаря которой здания санатория и взяли под охрану культурного наследия.

Бизнес-проектирование
 

На этапе бизнес-проектирования в проекте редевелопмента санатория в оздоровительный курорт мы отталкивались от аксиомы, что каждый успешный курорт кроме набора эффективных методик (включая уникальные и авторские) имеет идеологическую концепцию, транслирующую потребителю определенную философию оздоровления организма.

Формирование концепции курорта на основе его глобальной идеи и философии оздоровления – это подход к созданию нового предприятия, который отличит его от обычных медицинских центров, курортов и санаториев, просто собирающих в одном месте  востребованные методики оздоровления и оказывающих услуги проживания. 

Мы протестировали гипотезы и провели опрос целевой аудитории будущего курорта через сервисы типа Яндекс Взгляд, чтобы выбрать оздоровительное направление и формат. 

Причем оздоровительная составляющая как основная часть периферии появилась в концепции в результате аналитического исследования гостиничных объектов, в частности, санаторно-курортных организаций региона. 

Согласно Росстату, в санаторно-курортных организациях Сочи выявлен существенный дефицит номерного фонда: в 2021 году средняя загруженность номеров превышала 200%, тогда как в остальных средствах размещения этот показатель составлял 77%.  

Периферия – это дополнительные услуги, в данном случае: лечение, большой спектр СПА-услуг, коммерческие помещения под премиум ритейл. Мы продумали обязательное пересечение СПА-услуг и эстетической медицины с лечебной структурой в виде первичных консультаций с врачами, чтобы исключить вероятность нанесения вреда здоровью. Мы продумали и прописали бизнес-процесс работы постояльцев с health-менеджерами – проводниками в мир оздоровления.

Медицинская составляющая с продуманной философией оздоровления стала основой периферии, за счет которой мы предложили решить основную проблему бизнеса в Сочи – сезонность. 

Помимо периферии, которая не является основной функциональной зоной, в кластере предусмотрены зоны проживания и питания. Для зоны питания мы предусмотрели несколько мест в разных корпусах, чтобы дифференцировать  группы туристов.

Для наглядности мы разработали транспортно-пешеходные схемы комплекса. На основе этих схем показали трафик персонала и различных групп гостей. Нам нужно было учесть, как будут передвигаться по достаточно небольшой территории курорта проживающие на территории отеля гости из разных категорий номеров и посетители СПА-центра или ресторана из города. Было проблематично сделать так, чтобы персонал не пересекался с различными потоками гостей
аксо фотомонтаж 3.jpg
виза 3.jpg
фотомонтаж второй вариант 3.jpg
Мы сформировали финансовую модель на основе предполагаемых бизнес-гипотезой ТЭПов и продолжили работу с наиболее выгодным вариантом.  

Из финансовой модели заказчики получили важные данные: объемы инвестиций в различные итерации проекта, сроки окупаемости, прибыльность и потенциальные затраты комплекса.

Архитектурное проектирование 

На основе выбранных в результате финансового расчета ТЭПов нам было необходимо предоставить заказчику проработанную схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и архитектурные решения (визуализации + планировки). Мы сделали два варианта объемно-планировочных решений (ОПР) курорта.

Основная задача была решить, как интегрировать исторический контекст в современную архитектуру. 

Заказчик во время стратегической сессии, которая проходила непосредственно на территории санатория, озвучил все свои предпочтения и настаивал на увеличении номерного фонда. Он хотел видеть отель с большой вместимостью, но при этом с сохранением высокого уровня обслуживания. 

Новая застройка проектировалась позади двухэтажных исторических корпусов с небольшими флигелями, аккуратными эркерами и колоннами и обилием мелких деталей. Мы старались как можно деликатнее обойтись с проектированием новых зданий гостиниц и  «спрятать» или «растворить» их, используя стекло, террасирование, ассиметричные балконы. Чтобы архитектура гармонично вписывалась на территорию курорта и не давила на существующие постройки – памятники архитектуры.  


Нам удалось сохранить все основные фасадные решения имеющихся зданий.
 
Территория курорта располагается на второй линии, по дороге к морю необходимо перейти шоссе и железную дорогу через подземные переходы. В одном из вариантов ОПР мы предусмотрели безопасный переход через шоссе напрямую к морю.

Особая сложность во время проектирования схемы генерального плана возникла из-за крайне непростых геоморфологических  условий на территории: крутых уклонов и открытых скальных пород.

Мы внимательно работали с дендропланом, потому что практически вся существующая растительность на территории санатория находится под защитой органов власти. Олеандры, пицундская сосна, пальмы, кипарисы, гималайские кедры – это исторические растения, которые требуют индивидуального подхода. Приходилось объяснять заказчику, что часть деревьев нельзя вырубать, либо это будет стоить колоссальных денег.

Ещё сложность: возможность использования канализации в горах  стоит очень дорого. Нельзя засверлить трубы в скалы, поэтому канализацию спроектировали в наружном исполнении. У нас не было технической возможности проектировать новые подъезды, поэтому мы использовали только существующие.

Поставленную нам задачу мы полностью выполнили: аккуратно вписались в исторический контекст, учли все зеленые насаждения, сделали два принципиально разных варианта – террасированные объемы (по принципу садов Семирамиды) и вариант, стилизованный под классику, под каждый из вариантов архитектуры скорректировали проект редевелопмента. 
Представленные изображения – реальные 3D, выполненные нами для проекта.

Заполнить бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок

Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса

У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок

Оперативное управление

Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок

Управление инвест-проектом

Концепция проекта

Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?

Инвестиции

Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?

Архитектура и строительство

Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок

Продажи и PR

На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.