55 / 60
Самые яркие ощущения мы находим там, где мы делаем что-нибудь «из ряда вон».
С. Азимов

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Набережная реки Луги в городе Кингисепп

Архитектурное проектирование
Инвестиционный проект, который в реализованном виде мог бы стать визитной карточкой города, дополнительным мощным центром притяжения, инструментом повышения привлекательности города и гордостью горожан.
В рамках этого проекта, нам предстояло поработать в непростых гидрогеологических условиях, а также требовалось реализовать серьезный набор инструментов по организации качественной городской среды.

Помимо этого все архитектурные и дизайнерские решения необходимо было принимать в контексте четкого сценария продаж. То есть помимо красоты, эргономики, устойчивости, полифункциональности и смет на СМР, серьезный упор нужно было сделать и на окупаемость объекта, его проходимость и прибыльность.
Для нас это проект стал уникальной возможностью разработать чисто средовой объект, который в течение 5-7 лет должен был бы себя окупить и начать приносить чистую прибыль городу. Проще говоря, нам предстояло сделать технологически верно, и подешевле, красиво-раскрасиво и недорого, и максимально прибыльно. 

Пока разрабатывался контекст продаж, шел поиск инвестиций и писался сценарий работы доходных зон, проектный отдел углубился в ИРД. 

Началом любой работы с водой и береговой линией можно считать разработку и анализ раздела по гидрологии. В котором описываются глубины, течения, места застоя воды, сезонные разлив, максимальные и минимальные высоты уреза воды в течение года, описание флоры и фауны, места нереста рыбы, рельеф дна, состав дна и прочее. 

Грамотный и подробный анализ гидрологии, позволяет практически сразу понять, что можно сделать точно, а какие идеи потребуют специальных решений.

В случае с набережной реки Луги, перед нами встали несколько основных задач для решения — это высота и обрывистость берега, состав грунта береговой линии, разлив реки, мощнейший ледостав весной и масса заболоченных участков вдоль берега.

Берег Луги на всем протяжении проектируемой линии местами имел перепад высот до 12 метров от уреза воды, имел резкие обрывы, кое-где почти вертикальные. При этом состав грунта был неоднородных, в основном песчаный с включениями глины и гравия. То есть берег регулярно осыпался от подмыва, сползал и образовывал заболоченности либо топкие зоны. Средний разлив в периоды паводка составлял от 2 до трех метров. Весенний ледостав имел свои неприятные для проектирования особенности. Река Луга в целом глубокая, быстрая и широкая. Полноводная. Зимой промерзает только частично, движение воды подо льдом сохраняется, при чем, на хорошей скорости.

Таким образом, при подтаивании, некоторые не сильно промерзшие области начинают колоться и двигаться, другие же остаются неподвижными, что вызывает торосы, из-за силы течение льдины вылезают вверх до двух метров, смерзаются с другими частями льда, снова начинают двигаться и тд.

Из-за силы и скорости течения, льдины постоянно громоздятся друг на друга, переворачиваясь и ломаясь. С потеплением река набирает все большую силу, и весь перекореженный, угловатый лед начинает все более быстрое мощнейшее движение, распираясь, с силой в берега, снося все, что встречается на пути.

Нам стало понятно, что в таких условиях, необходимо делать не менее двух уровней набережной, весь основной каркас и большинство элементов набережной необходимо выполнять в камне и бетоне, а также учесть, что первый уровень будет подтапливаться и стоять полностью под водой не менее полумесяца каждый год (поскольку подниматься даже на три метра для было бы не достаточно, так как в отчете гидрологов была приписка, раз в 3-5 лет разлив составляет 4 метра, т. е. для гарантии «сухой» набережной нам потребовалось бы подняться на 4 метра, при длине набережной).
  
Набережная Кингисепп_1


Первая ступень очевидно должна быть выполнена с мощным бетонированием и не менее 1500 мм выше летнего уровня воды. Вторую террасу предполагалось поднять на 2400 относительно первой. При работах по берегоукреплению потребуется достаточно глубоко уходить фундаментом, т. е. у нас образовывалось достаточно грунта для подсыпки под вторую террасу. Помимо этого оба уровня набережной должны будут размещаться в зоне между летним урезом воды и непосредственно самим отвесным берегом, т. е. потребуется так же частичное укрепление непосредственно отвесных частей берега, для предотвращения осыпания и оползания. Таким образом, мы ликвидируем заболоченные зоны, останавливаем размыв берега.

Единственное, что мы решили сделать из металла, это сваи причала для маломерных судов, с точки зрения дизайна, очень хотелось иметь к такой увесистой каменной стене легкий парящий над водой причал. Но расчеты показали, что легким он не получится, и сваи требуются достаточно большого диаметра, тем не менее, мы оставили пирс на сваях.

Изучая историю города Кингисепп, мы обнаружили интересную деталь, в 19 веке в Лугу втекал ручей, практически по середине проектируемой набережной. 

На сегодняшний день от ручья остались только обвалистые берега и довольно обширная заболоченная зона. Т. е. ручей перестал существовать, но паводковые воды продолжали собираться и стекать в Лугу по тому же руслу. 

Нами было принято решение на месте втекания ручья в Лугу организовать центральную входную зону на набережную, сохранив при этом возможность движению паводковых вод. 

При этом мы бы ликвидировали заболоченность, сформировали бы условия для предотвращения застоя воды, плюс в структуре центральной части набережной был придуман сценарий на случай движения паводковых вод весной с организацией декоративного водопада, открытых лотков по которым стала бы двигаться вода.

Любая вода сама по себе является мощным инструментом средового дизайна, к тому же двигающаяся вода создает природный звуковой фон, активно отражает солнце и увеличивает привлекательность места в целом.

Набережная Кингисепп_2
Набережная Кингисепп_3

Обрывистые берега реки также подсказали нам ряд интересны решений в контексте средового дизайна. Так как очевидно требовалось берегоукрепление, при этом объемы земляных работ и так получались колоссальными, мы искали простые и недорогие технологии по берегоукреплению. В итоге на вооружение было взято две технологии, в местах, где уклон берега составлял от 25 до 45 градусов, мы использовали габионы с подсадкой жестколистной почвоудерживающих растений (например, подорожник, эстетика растения в данном случае не играла никакой роли, наоборот, нужен был неприхотливый, не требующей дорогого обслуживания зеленый ковер). В местах, где берег обрывался от 45 до 80 градусов, мы использовали подпорные стенки на минимально эффективную высоту и габионы поверх булыжника фракцией от 120-250 мм в один слой). Таким образом, долгие протяженные берега, превратились в пластичные элементы геопластики. В самых опасных с точки зрения обвалов местах, было предложено все- таки произвести срезку грунта до безопасных уклонов.
После того как стало понятно сколько будет уровней набережной, как и где укреплять берег, мы стали анализировать сезонность работы набережной.  
Появился сценарий, согласно которому, в летний, осенний период и вторую половину весны набережная работает на всех уровнях, включая торговлю на первой ступени, зимой же и в первую половину весны, работать будет только вторая ступень.

То есть торговля на первой ступени может быть только передвижная, с временными подключениями к сетям, без стационарного оборудования. При этом в зимнее время торговля на втором уровне также была бы не актуальной, поскольку активность посещения набережной снижается в зимний период в разы. Т. е. зимой сценарий событий на набережной носил бы исключительно прогулочный и визуальный характер. Для зимнего периода мы разработали стратегию освещения по ярусам, от подсветки в уровне покрытия, до высоких ярких фонарей в местах основного движения пешеходов. Таким образом в зимний период набережная превращалась в световую инсталляцию, с разными режимами подсветки в течение дня, с тремя небольшими зонами передвижной торговли горячими напитками и фаст-фудом. В летне-осенний период работы сценарий событий и форматов использования прорабатывался с точки зрения максимальной вариативности.

Интересным опытом в контексте сбора исходных данных на данном проекте, стала фотофиксация окружения набережной с борта маломерного самолета. Наш ГАП, уже зная о том, что и как мы будем показывать на презентации проекта, приехал на аэродром недалеко от Кингисеппа, где погрузился на борт самолета, поставил задачу пилоту и после 4-5 кругов выполнил ряд фотоснимков с высоты 400-800 метров. Данные материалы были необходимы для нас, так как набережная должна была стать не только средовым объектом на уровне человека, но и мощным градостроительным элементом, который должен был стать знаковым для города в целом.

Как раз после появления фотофиксации наш девелоперский отдел закончил разработку программы продаж и стратегии событий на объекте. Т. е. у нас на руках, в дополнение ко всем исходным данным, появилось четкое понимание состава участников, периодов и плотности загрузки объекта, количества торговых точек и их состав по типу, необходимые площади и тд.

Наступил этап масштабирования средового дизайна на уровне человека. Набережная была разделена на несколько основным зон.

Центральная зона
С главным входом, с самой большой проходимостью, с размещением торговых точек, с пересечением треков всех категорий населения. Центральная зона представляла собой, по сути, площадь. По сценарию продаж в центральной части помимо стандартных режимов использования, были учтены возможности проведения свадеб, уличных концертов, выставок, детских праздников. При чем, мы понимали, что события, которые происходят, не должны мешать движению гуляющих и отдыхающих людей, т. е. треки движения необходимо было сделать не транзитом, более того, проведение частных мероприятий допустимо было бы только на первом уровне, опять-таки без пересечения с треками гуляющих. Поэтому центральную часть было решено сделать нависающей над первой ступенью набережной, а все основные треки движения шли по касательной вдоль уреза береговой линии или края набережной со стороны воды. Под нависающей частью предполагалось размещения торговых точек и ресторанов.

Поскольку центральную зону можно было бы назвать зоной для агрессивного использования, то были выбраны соответствующие покрытия (крупные плиты, каменная брусчатка, металлические решетки), озеленение подбиралось исключительно неприхотливое, жестколистное, не требующее ухода, оборудование предполагалось антивандальное (бетонные урны, усиленные перила, защищенные фонари и усиленные скамейки). При этом мы решили сделать конусообразный вырез в плоскости нависающей центральной части, таким образом мы получили вместо одной зоны, две больших зоны, в которых могли бы происходить разные события, добавили естественного света на нижний уровень, и по краю выреза сделали мост, который должен был стать главной видовой точкой набережной, так как с него открывался вид на всю панораму противоположного берега Луги, на оба моста, и на оба рукава набережной.

Амфитеатр
Амфитеатр — это сильный градостроительный элемент, визуально обогащающий любое пространство, но, как правило, его применение носит номинальный характер. То есть проектировщики размещают амфитеатры в среде, дают красивое описание и при этом на практике амфитеатры стоят пустые, поскольку никто не считает и не продумывает его реальное использование. По факту в амфитеатрах редко-редко просто сидят случайные прохожие. Мы, зная эту тенденцию, решили создать действительно работающий амфитеатр с четким сценарием использования.


Мы запросили в администрации список ежегодных мероприятий в городе, выяснили, какие из них можно было бы завести на территорию набережной и согласно этой стратегии проектировали и количество мест, и сцену. В результате появился амфитеатр, открытый открыт на воду и панораму железнодорожного моста, с высоко поднятой открытой сценой рассчитанной на установку временных конструкций и подключения оборудования для проведения заранее запланированных музыкальных концертов и массовых мероприятий. 

При этом амфитеатр располагался между двумя уровнями так чтобы потоки гуляющих его обходили, и происходящее событие было бы вне треков.

Пирс
Пирс в северной оконечности набережной предполагалось разместить для улучшения условий навигации и транспортного сообщения по воде. Так как, река Луга используется полноценно для навигации маломерными судами, мы обсудили с администрацией возможность появления туров по Луге, оказалось, что такие проекты есть и уже давно, проблема при запуске была в отсутствии инфраструктуры и маршрутов. Помимо этого для жителей города актуально стоял вопрос водного такси, так наличие такого вида транспорта сокращало в трое, передвижение по земле для целого ряда жилых поселений связанных с Кингисеппом. Так же в процессе переговоров со службами города выяснилось, что расположенная на берегу церковный комплекс Екатерининской церкви, который на данный момент полноценно работает, имеет обширный приход, и развитую инфраструктуру, испытывает серьезные трудности с посещением верующими, поскольку для многих прихожан транспортная доступность по земле крайне затруднительна. Таким образом, все указывало на организацию пирса, с возможностью швартовки судов, ожидания пассажирами рейса и просто прогулки по природному покрытию с видом на всю реку со стороны автомобильного моста. 

Тихая зона
Вся южная часть набережной от амфитеатра и до железнодорожного моста должна была стать тихой зоной, максимально приватной и спокойной. Был запроектирован пологий пандус для спуска на верхний ярус ММГН и граждан с детскими колясками. Вдоль откосов и стен набережной мы организовали несколько групп максимально уютных и тихи зон, вдали от шумного центра и катающихся по набережной на велосипедах и роликах людей. Первый уровень был максимально понижен к воде, для возможности спокойно посидеть в тишине, половить рыбу или поговорить. Для создания максимально умиротворенной атмосферы предлагалось использовать разные типы озеленения с высокими эстетическими характеристиками, разные типа контрастных покрытий для четкого выделения зон, мест затенения для пребывания в жару, безопасного для детей ограждения и ярусов света не выше человеческого роста. Также предлагалось организовать свой вход-выход для тихой зоны с тем, чтобы вообще исключить пересечение потоков с разным типом отдыха.

Спортивные треки
В рамках разработки векторов движения посетителей набережной, определения категорий людей и подбора покрытий, мы понимали, что 700 метров это полноценный маршрут для велосипедиста (туда-обратно 1400 м), который путешествует по городу, т. е. возникла необходимость проработать маршрут для велосипедов (роликов, самокатов, гироскутеров и тд). Проектом был предусмотрен пандус в северной части для спуска на велосипеде без спешивания. По второму уровню мы проложили маршрут, который шел по всему протяжению набережной, вплоть до тихой зоны, где можно было развернуться и вернуться в исходную точку, подняться наверх без остановки и уехать дальше кататься по городу. Велосипедные дорожки предлагалось максимально прижать к берегу и выполнить из полимерного нескользящего покрытия кирпичного цвета, для тех кто будет кататься зимой. При этом никакого пересечения с другими треками не было. Заехал, прокатился вдоль всей набережной и выехал никому не мешая.
В результате всех принятых решений был сформирован проект, в котором мы учли природные и гидрологические условия, то есть выбрали материалы, оборудование и вторую природу четко понимая, какая у набережной будет динамика эксплуатации.

Проект учитывал все группы населения включая ММГН и детей, а также активность этих групп. Более того, мы заранее продумали сценарий отдыха для каждой группы. В том числе, мы ввели четкую экономическую составляющую, ты стратегия продаж не предполагала, а ясно учитывала конкретные мероприятия, торговые преференции, объемы вложений и окупаемость. Помимо этого, средовой дизайн во всех своих аспектах не только формировал среду и создавал пространство, но и полностью был увязан с функцией конкретных зон и событий.  

Ну и главная задача, которую мы выполнили в соответствии с требованиями Администрации Кингисеппского района, мы создали инвестиционный проект, который в реализованном виде мог бы стать визитной карточкой города, дополнительным мощным центром притяжения, инструментом повышения привлекательности города в целом и самое главное гордостью горожан. И все это самыми простыми материалами, минимально эффективными вложениями и поэтапным вводом в эксплуатацию.

Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.

Заполнить бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок

Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса

У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок

Оперативное управление

Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок

Управление инвест-проектом

Концепция проекта

Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?

Инвестиции

Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?

Архитектура и строительство

Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок

Продажи и PR

На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.