56 / 60
Как только ты говоришь «не пойдет», мозги твои дают сами себе отбой (а че напрягаться-то, хозяин сказал не пойдет, значит не пойдет). Меняйте приставку «не» на вопрос «как?»
С. Азимов

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Жилой комплекс в Шлиссербурге

Архитектурное проектирование
Проект жилого дома в Шлиссельбурге начинался просто. Нам нужно было выполнить эскиз жилого комплекса, с планами, рендерами и общей пояснительной запиской (ОПЗ). 
Основной упор нужно было сделать на аналитику, т. е. необходимо было написать записку с достаточно подробным расчетом ТЭПов, развернутым анализом градостроительных ограничений, выписками ПЗЗ и т. д.

Заказчик готовил землю к продаже, но проект делал для того, чтобы самому понять реальные возможности для потенциального покупателя, и исходя из этого сформировать цену на участок.

Для нас же такая задача не является хоть сколько-нибудь сложной, поскольку перед каждым проектом мы так или иначе делаем полный анализ.

Планировки визуализации должны были носить информативный характер. Визуализации должны показывать, как можно сделать на участке и что. Помимо продажи участка у заказчика был второй сценарий развития событий — он учел возможность, если появится инвестор с предложением вложить деньги и построить дома, и тогда по участку будет уже наше грамотное решение, которое останется только продолжать. 

Стратегия действий и вариантов развития событий была понятна, и мы увидели сразу, что и как нужно сделать. Все просто и понятно. 

Эскиз мы делали в два этапа, сначала схему генплана с размещением и конфигурацией домов, а потом уже весь альбом в полном составе. Заказчик был готов согласовать эскиз генплана в том числе и на бумаге, т. е. не только электронный чертеж или схему, не отсканированный и обработанный в фотошопе рендер, а бумагу, кальку. Он согласился на то, что мы ему привезем лист кальки с эскизом на подпись.

Поскольку как раз работа над эскизами в профессиональных мастерских всегда начинается с кальки. Почему именно профи используют кальку? Может быть, потому что скучают по временам, когда все делалось от руки? Может быть, потому что не могут освоить грамотно компьютеры? Или просто считают, что ручная работа приносит в образы больше человечности? Нет.

У работы над проектами руками, карандашами, рапидографами и т. д. есть очень важные качества:
  • это неповторимость и вариабельность путей развития,
  • это гарантия результативного поиска.

Многие отказались от ручной работы, сразу проектируют в компьютерах, мол в компьютере все тоже неповторимо, зато быстрее и точнее. Мы считаем, что подобный подход не только убивает саму суть архитектуры, как воплощение идей человека. Компьютер — это вспомогательный инструмент, в нем нет случайностей, импровизации, каких-то открытий.

На кальке можно многое найти случайно, рисуя по живому, руками, часто сами линии подсказывают что-то новое. При работе в программах же огромная часть умственного процесса занята поиском оптимальной команды. Т. е. архитектор занят не творчеством, а командами, что нажать, куда скопировать, как перенести текстуру, как назначить свет и т. д.

Совершенно очевидно, что компьютер пока еще не позволяет творить свободно. Даже работа дигитайзером не позволяет в необходимой степени освободить мозг. По сути, эскизирование на компьютере на сегодняшний день — это по-прежнему двойная работа. Т. е. на компьютере и не быстрее, и все одинаковое, а уж компьютерная точность на эскизах прямо противопоказана.
Поэтому мы всегда сначала рисуем руками, не менее 10 калек должно упасть на пол, прежде чем что-то можно показать заказчику. Даже на простых работах, на самых маленьких — мы рисуем.
Сначала всегда идет «война на бумаге». И только после появления стройной, полноценно отрисованной схемы можно и нужно переходить к компьютеру. 

Таким образом, мы разработали эскиз генплана, повезли его в виде бумаги к заказчику, провели крайне продуктивное совещание, порисовали все вместе, записали необходимые позиции для внесения в проект, и нашу кальку подписали. За это мы заказчику благодарны. 

Как в старые добрые времена на эскизе появилась подпись заказчика и ГАПа.

На самом деле, подобным образом необходимо согласовывать всю проектную продукцию на предварительных этапах, просто эта норма была выхолощена в свое время из системы проектирования. Все кинулись в технологии. Безусловно, технологии — это очень хорошо, но некоторые аспекты ручной работы просто жизненно необходимо оставить, как они были.

Мы практически всегда стараемся согласовать решения еще и живой подписью на бумаге, прямо на чертежах или схемах. Для чего это нужно?

Это как договор — все, кто подписали договор, будут действовать по нему, и если вам сейчас, читая кейс, покажется подписание какого-то листочка с картинками простой формальностью — мы предлагаем вам просто самостоятельно подписать какой-нибудь генплан или архитектурное решение.

Вам тут же станет понятно, что подписывать абы что вы не готовы, появится желание вникнуть, разобраться, появятся вопросы. Поэтому мы стараемся вернуть этот наиважнейший этап проектирования — подписание вручную листов проекта. И, пожалуй, самое главное в подписи вот что — данная процедура помогает, а иногда и вынуждает заказчика вникнуть в ситуацию, все-таки найти время и силы и разобраться с собственным проектом, т. е. стать полноценным участником.

Итак, после подписания схемы генплана, мы оперативно придумали простую архитектуру. Ничего экстравагантного на фасадах не лепили, просто изменили немного геометрию балконов относительно стандартных прямоугольных, сделали сбивки по ритмам окон и все. Получились простые, понятные и гармоничные фасады. 

Торцы домов выделили за счет увеличения этажности, входные группы выполнили в стиле конструктивизма. Планировки также выполнили максимально понятными с квадратными комнатами, широкими коридорами. Сделали большие и удобные входные группы, лестничные клетки.

Получился понятный и простой дом, удобный и правильный генплан участка, мы все сделали и согласовали с заказчиком в точном соответствии с ТЗ. 


Все расчеты ТЭП, описательная часть и аналитический блок были выполнены без преувеличения площадей, мы написали все как есть. Все получилось четко, просто, понятно.  

Что в итоге

Заказчик продал участок, продал очень быстро и весьма удачно. Новый собственник владел этим участком два года, по каким-то неизвестным причинам, участок был продан снова, и собственники, уже третьи, по чудесному стечению обстоятельств снова пришли к нам. Не зная, что мы работали над этим проектом три года назад, не зная, что у нас уже есть все данные по земле. А вот что было дальше, это уже совсем другая история.

Представленные изображения — реальные 3D, выполенные нами для проекта.

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.