46 / 60
Берегите свою энергию и время от ненужных трат. Делегируйте профессионалам.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Коммерческая недвижимость: выбираем стратегию

Стратегия коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость бывает разная. Собственники коммерческой недвижимости — тоже. 
Но цель ясна и проста — коль скоро недвижимость коммерческая, стало быть, она должна приносить прибыль. То есть являться активом, причем желательно — увеличивающим со временем свою ценность.

Это, казалось бы, понимают все, но учитывают при приобретении недвижимости почему-то лишь немногие.

Ну, и еще сплошь и рядом — бизнес уже налажен, все идет своим чередом, но в какой-то момент либо бизнес начинает буксовать по каким-то причинам, либо собственника перестают удовлетворять имеющиеся финансовые показатели, либо — наоборот — захотелось и появилась возможность расширить или диверсифицировать бизнес.

В итоге мы как управляющая компания dewis имеем дело, как правило, со следующими сценариями:
  • начинаем сотрудничать с собственником еще до приобретения им недвижимости, когда само здание подбирается, исходя не только из финансовых возможностей, но и с учетом пожеланий и видения будущего бизнеса собственником;
  • получаем в управление уже имеющееся здание/помещение/участок земли, но никакого бизнеса еще нет;
  • имеется действующий бизнес, нуждающийся в «свежем ветре» и, скорее всего, в реконцепции.

В каждом из вариантов сначала необходимо выяснить, чего на самом деле хочет собственник и как он это видит, и лишь потом уже оценивать, какая недвижимость нужна для реализации его мечты, либо насколько это возможно на базе существующего актива, либо какими путями наиболее разумно идти в действующем бизнесе.

Поэтому любой проект в сфере коммерческой недвижимости мы начинаем со стартовой стратегической сессии — наиболее эффективного сегодня формата нахождения и принятия оптимальных решений во всех сферах бизнеса.

В процессе проведения стратсессии вместе с владельцами выясняем все их «хотелки», ресурсы и потенциал, характеристики объекта недвижимости (если он уже имеется) или — в случае работающего уже бизнеса — все его направления, показатели, стратегии и т. д.

Стратегическая сессия — это, прежде всего, коуч —сессия, когда с помощью наводящих вопросов мы приводим собственника (-ов) к тем выводам, которые объективно вытекают из ситуации и совокупности всех условий, определяющих либо требования к приобретаемому объекту недвижимости, либо параметры наиболее эффективного бизнеса на базе уже имеющегося объекта.

Если ж бизнес уже существует, то обычно все решения принимаются на основании анализа документов финансовой, бухгалтерской, управленческой отчетности. Подобный подход при всей его строгости, четкости и аргументированности не учитывает множества субъективных и качественных факторов — взаимоотношений и настроений внутри коллектива, особенностей корпоративной культуры, уровня сервисной составляющей предоставляемого клиентам продукта, разрывов и тонких мест в маркетинговой стратегии и др.

Стратегическая же сессия позволяет определить и наглядно увидеть, в том числе и самим владельцам, в каком состоянии находится бизнес, какие процессы в нем протекают, где слабые звенья, а где — перспективы его развития. 

Возможно, для резкого скачка достаточно лишь усилить и рационализировать маркетинговую стратегию предприятия или изменить систему мотивации персонала, а то и просто — провести ряд обучающих и командообразующих мероприятий. Или — наоборот — и сама компания и бизнес в целом нуждаются в радикальных срочных антикризисных мерах.

Все это позволяет объективно и обоснованно подобрать самую оптимальную стратегию в данных условиях, а так как в ее подборе принимают участие и руководство, и сами сотрудники компании, то снимается самая трудная проблема, возникающая при любых изменениях и нововведениях: такая стратегия, как правило, не встречает сопротивления в процессе реализации, а сотрудники, напротив, воплощают ее в жизнь с гораздо большим энтузиазмом.

Таким образом, прежде чем переходить к стадии собственно бизнес-проектирования имеет смысл начинать с проведения стартовой стратегической сессии, которая сделает проектирование бизнеса более рациональным и взвешенным, а также существенно облегчит процесс Project Management и реализацию всего проекта в целом, в том числе за счет позитивного отношения и поддержки деятельности управляющей компании со стороны всех сотрудников и участников проекта.
автор
Татьяна Виноградова

исполнительный директор dewis, руководитель сектора индустрии и инфраструктуры туризма

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.