41 / 60
Бессмысленно «просто проектировать дома», не разобравшись с идеей проекта и не разложив ее на бизнес-процессы.

Спасибо 😊

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

Eng Заполнить бриф

Земельный участок: с чего начать инвестору?

Проверка земельного участка

С чего начать инвестору, желающему прибыльно вложить свои денежные средства в землю и недвижимость?


Говоря о прибыльном инвестировании в строительство в широком смысле слова, как то вложение денежных средств в создание жилищных, гостиничных, туристских или иных комплексов с различными способами организации процесса строительства, привлечения денежных средств и реализации построенных объектов, прежде всего необходимо детально подойти к вопросу выбора земельного участка, на котором планируется строительство.

Помимо проверки правоустанавливающих документов на участок и правоспособности продавца, что, конечно же, немаловажно и при малоэффективной и поверхностной проверке может привести к нежелательным последствиям в виде ограничений и судебных разбирательств, необходимо изучить характеристики участка, такие как:

  1. Местоположение участка;
  2. Категория земель, к которой относится земельный участок;
  3. Вид разрешенного использования;
  4. Наличие документов территориального планирования.

На первый взгляд, кажется, что местоположение земельного участка не представляет какой-либо сложной характеристики. Однако это далеко не так.
Ведь месторасположение — это не только его географическое расположение на карте. 

При выборе участка для приобретения необходимо учитывать и сложившуюся в данной местности инфраструктуру: от наличия подъездных дорог, инженерных коммуникаций и расстояния до ближайшей точки подключения к энергоресурсам и т. д. до наличия на участке либо в непосредственной близости от него природных объектов и социально-коммерческой инфраструктуры, которые могут повлиять на стоимость реализации конечного объекта строительства. 

Что же касается категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, хотелось бы отметить следующее.

На рынке недвижимости очень сложно найти идеальный для реализации инвестиционного проекта земельный участок. Чаще продавцы земельных массивов предлагают участки с возможностью перевода в нужную категорию и вид разрешенного использования. При этом, цена за квадратный метр такого земельного участка, как правило, определена продавцами уже с учетом такой возможности.

Покупка такого земельного участка — это риск для инвестора! Как минимизировать этот риск?

Прежде всего, необходимо ответить на следующие вопросы:

  • Действительно ли имеется возможность перевода в нужную категорию и изменения вида разрешенного использования и реальна ли она?
  • Какие процедуры нужно будет для этого пройти?
  • Сколько потребуется для этого времени и средств?

И не всегда продавцы земельных участков могут ответить на эти вопросы и даже предоставить достоверную и полную информацию.

Возможность перевода в нужную категорию и изменения вида использования тесно связано и с наличием документов территориального планирования:

  • схемы территориального планирования,
  • генерального плана поселения или городского округа,
  • нормативов градостроительного проектирования,
  • правил землепользования и застройки,
  • градостроительных регламентов,
  • проектов планировки и межевания территории.

Указанными документами определяется и правовой режим земельных участков и объектов недвижимости, планируемых к строительству (устанавливаются территориальные зоны с возможными видами использования участков, площади участков и площади застройки, максимальная этажность возводимых построек, возможные отступы от границ участка и т. д.).

При выборе участка для покупки следует учитывать, что указанные документы могут находиться на разных стадиях подготовки и утверждения, что неизбежно приводит к невозможности или задержке реализации проекта строительства.
Мы в dewis всегда проводим комплексную проверку земельного участка, который инвестор, работающий с нами, собирается купить.
Ответим на все возникающие вопросы, поможем избежать и минимизировать риски при выборе земельного участка для покупки, а также грамотно оформим отношения между продавцом и покупателем, с учетом их организационно-правовых форм и схемы продажи участка.
автор
Анатолий Фролов

заместитель генерального директора (Deputy Director) dewis, технический директор (CTO) группы компаний dewis

Заполнить
бриф

Мы свяжемся с вами в течение суток, чтобы обсудить проект и назначить встречу.

В длинном брифе 4 блока: покупка актива, оперативное управление проектом, управление инвест-проектом, продажи и PR.

Заполните, пожалуйста, блоки, которые касаются вашего проекта, остальные можно пропустить. Чтобы заполнить каждый блок, вам потребуется около 10 минут.

1 блок
Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса
У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.
Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?
У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.
Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?
Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?
Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?
2 блок
Оперативное управление
Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.
Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?
Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?
Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?
Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?
Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?
Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?
Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?
Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?
Каким вы видите будущее своего бизнеса?
3 блок
Управление инвест-проектом
Концепция проекта
Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.
Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?
Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?
Зарегистрированы ли товарные знаки?
Инвестиции
Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?
Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.
Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?
Архитектура и строительство
Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?
Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.
Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?
Что конкретно сделано по проекту на данный момент?
Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?
Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.
Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?
Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?
4 блок
Продажи и PR
На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?
Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?
Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?
Есть ли физический офис продаж?
Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?
Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?
Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?
Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.
Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?
Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.