В проектировании базы отдыха много нюансов, потому что она предполагает загородное пространство, а значит определенные требования по земельным участкам под строительство, необходимым работам и исследованиям, понимание работы с растениями и фауной.
Поэтому очень важно, собираетесь вы покупать или арендовать землю и кто берет на себя ответственность за соблюдение всех требований.
В любом случае, пока вы проводите все необходимые исследования, можно найти способ использовать землю. Например, организовать бесплатный палаточный лагерь и разместить передвижное кафе, которое будет приносить прибыль. Эти моменты лучше продумывать вместе с продажниками и специалистами, которые разрабатывали концепцию загородного объекта. Они помогут выбрать подходящий для вас вариант.
Какие есть требования к проектированию базы отдыха
База отдыха — это проект, в котором необходимо произвести все необходимые работы по земле (
генплан, план межевания, ППТ), а также продумать инфраструктурную застройку — понять, как и что можно на этой земле построить. Помимо этого, есть несколько важных нюансов, от которых зависит, сможете ли вы использовать землю под базу отдыха.
Водоемы и подводные реки
Чаще всего базы отдыха строят рядом с водоемами. Поэтому важно проверить, не находится ли участок в водоохранной зоне. На этапе покупки это поможет избежать ситуаций, когда вы покупаете участок, например, в 130 метрах от водоема, а по документации вы можете строить на расстоянии не менее 100 метров от реки — похожий случай был
в нашем проекте жилого дома в Сестрорецке.
Еще один шаг проверки водоема — проба воды, которая покажет, смогут ли гости купаться в нем.
Кроме этого, нужно провести геологическое и гидрологическое исследование: нет ли под вашим участком, например, курганов и подводных рек. Это нужно учитывать при проектировании, а может быть, такое исследование покажет, что строительство и вовсе невозможно.
Растения, деревья
На этапе проектирования важно понять, сколько и какие деревья растут на участке. Во-первых, это могут быть ценные породы, которые нельзя вырубать, а можно только выкапывать и перевозить на определенных условиях. А за вырубку подобных деревьев начисляются большие штрафы.
Основной документ здесь — порубочный билет. Его выдает местное лесное хозяйство. Сотрудники лесного хозяйства расскажут, какие деревья можно вырубить, а какие только выкапывать и перевозить.
Помимо деревьев необходимо проверить землю на ядовитые растения. За это на проекте отвечают ландшафтные дизайнеры: они знают, какие растения можно оставить, а какие нужно выкорчевывать.
Животные и насекомые
Для начала нужно узнать, не находится ли участок на территории заповедной зоны, заказника и т. д. В масштабе страны за охрану этих зон отвечает Минприроды, а на конкретной земле — лесное хозяйство. Оно же выдает документы, в которых указано, что строительство не нарушает нормативы и не вредит местным животным.
Лесное хозяйство также может дать рекомендации по заграждениям — какие и где их стоит установить, чтобы животные не заходили на территорию.
Кроме этого, большую опасность представляют насекомые, а в частности клещи. Перед каждым сезоном необходимо проводить дезинсекцию — на территории и в помещениях. Службы, которые ее проводят, выдают вам документ — в нем сказано, что база обработана от насекомых.
Организация отходов
База отдыха может располагаться на территории с развитой загородной инфраструктурой, а может — в более диком месте. Поэтому нужно проверить, есть ли на участке или рядом с ним водопровод и канализация. Если нет, то придется самостоятельно делать систему канализации или организовывать выгребные ямы с септиком — этот вариант менее комфортный, но более дешевый.
Если вы выступаете покупателем и у продавца нет всех документов, то вы подписываете с ним соответствующий меморандум и можете самостоятельно или со специалистом
по сделкам купли-продажи проверить территорию еще до покупки, чтобы быть полностью уверенным в правильном выборе и нивелировать впоследствии множество трудностей.
Как происходит процесс проектирования
Процесс проектирования начинается с подготовки документов и согласования проектных решений с муниципальными властями. Подробно об этом мы рассказали
на странице об архитектурном проектировании. В рамках первого этапа, который длится около трех месяцев, мы проверяем, разрабатываем и согласовываем:
- Проект планировки территории (ППТ)
-
Проект межевания (ПМ)
-
Генплан
Навигация
В рамках этих чертежей особо следует продумать процесс навигации, особенно на больших территориях: будут ли на территории дороги и светофоры, сколько нужно выездов с базы и т. д. А еще с дорогами связаны коммуникации, подключение, сети, инженерия.
База отдыха должна быть вписана в загородную инфраструктуру. Например, если по территории или вблизи нее проходит трасса, то это нужно учесть на этапе проектирования.
Здесь же мы продумываем трафики гостей и персонала — как они будут перемещаться по этим дорогам. Так, например, мы исключаем ситуации, когда по одному и тому же пути передвигаются гости и электромобили с бельем.
Расположение построек
Важно перенести
бизнес-проектирование на землю — это называется land management. Главное в этом:
- Удобство для гостей. Решается интуитивно понятной навигацией, когда человеку не нужны многочисленные схемы и указатели, чтобы дойти до ресторана или спа. А также близостью всех объектов.
- Эффективность процесса обслуживания. Решается продуманностью размещения подсобных помещений, кухни. Например, если персонал должен за 40 минут убрать номер, а до него идти 20 минут, то в проектировании была допущена категорическая ошибка.
Например, в рамках
нашего проекта SMART APART мы продумали каждый домик таким образом, чтобы в нем было подсобное помещение, которое при этом не мешает гостям.
Какие специалисты необходимы
Над каждым проектом в dewis работает команда специалистов, которая разбирается в гостиничном бизнесе, а также эксперты конкретного направления, в данном случае — по базам отдыха.
Помимо этого, на этапе работы с землей нужны ответственные за топо- и ортофотосъемку, а также гидрологические, геологические исследования. Это отдельные организации — у них есть допуск СРО на определенные виды работ. А для организации дорожных работ — дорожные компании, которые сертифицированы ГИБДД.
Для архитектурного проектирования помимо главного архитектора проекта (ГАП) необходимы ландшафтные дизайнеры — они отвечают за получение порубочного билета и вместе с ГАПом предлагают архитектурно-градостроительные решения.
Что вы получаете в итоге архитектурного проектирования
- Проект планировки территории и проект межевания
-
Генплан
-
Архитектурно-градостроительный облик объекта (АГОО)
-
Порубочный билет и другие документы по флоре и фауне
-
Планировочные решения для всех помещений
-
Проектная документация
-
Рабочая документация
В этом материале мы рассмотрели часть архитектурного проектирования, напрямую связанного с особенностями проектирования баз отдыха. Подробнее об этапе читайте
на странице архитектурного проектирования.